每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“房企不再唯銷(xiāo)售金額論，在銷(xiāo)售策略方面也開(kāi)始‘一城一策’，聚焦高質(zhì)量發(fā)展，提升簽約回款率，以?xún)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目修復(fù)毛利率。”中指研究院研究主管王琳在5月6日舉行的中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)上分析。

今年前4個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售總額約11198.6億元，同比下降10.2%，降幅較1～3月基本持平。4月單月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比下降16.9%，較3月單月降幅有所擴(kuò)大。

但從5月首周市場(chǎng)情況來(lái)看，北京、上海、杭州、南京、成都等重點(diǎn)城市仍有多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，以中高端改善產(chǎn)品為主。加之央行降準(zhǔn)降息“靴子落地”，多家機(jī)構(gòu)均認(rèn)為5月房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)修復(fù)。

房企不再唯規(guī)模論

“無(wú)論投資、營(yíng)銷(xiāo)還是產(chǎn)品，房企都選擇了精準(zhǔn)投資，效率為先，同時(shí)聚焦好房子，加速去化增量與存量。上市房企已鮮少提及具體銷(xiāo)售目標(biāo)，大多以近年平均水平為基準(zhǔn)，說(shuō)明房企不再唯銷(xiāo)售金額論。”王琳說(shuō)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月，保利發(fā)展累計(jì)銷(xiāo)售額876億元，領(lǐng)跑百?gòu)?qiáng)；綠城中國(guó)和華潤(rùn)置地累計(jì)銷(xiāo)售額分別為710.2億元和685億元，排在第二和第三位；中建壹品、中國(guó)中鐵、鴻榮源集團(tuán)等累計(jì)銷(xiāo)售額進(jìn)入前20名。

1～4月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)前十

市場(chǎng)處于修復(fù)期，疊加房企不再唯規(guī)模論，多個(gè)陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量均發(fā)生變化。百億元以上陣營(yíng)企業(yè)25家，較去年同期減少3家；第二陣營(yíng)（50億～100億元）企業(yè)27家，較去年同期減少2家；第三陣營(yíng)（30億～50億元）企業(yè)26家，較去年同期減少4家；第四陣營(yíng)（30億元以下）企業(yè)為22家，較去年同期增加9家。

其中，TOP10房企銷(xiāo)售額均值為542.3億元，較上年下降9.9%；TOP11～30房企銷(xiāo)售額均值為137.3億元，同比下降12.5%；TOP31～50房企銷(xiāo)售額均值為69.2億元，同比下降2.5%；TOP51～100房企銷(xiāo)售額均值為32.9億元，同比下降13.0%。

政策也為市場(chǎng)修復(fù)再添一把火。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜5月7日通過(guò)書(shū)面向每經(jīng)記者表示：“本次降準(zhǔn)降息如期落地，住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，有望明顯提振市場(chǎng)信心。居民住房商貸、公積金貸款利率均將下調(diào)，購(gòu)房壓力有望進(jìn)一步減弱，對(duì)于促進(jìn)購(gòu)房需求釋放將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。”

不僅如此，5月7日公布的“一攬子金融政策”也有望令房企融資成本繼續(xù)回落，對(duì)于企業(yè)資金面的改善產(chǎn)生積極影響。

“國(guó)家金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤指出，近期將推出八項(xiàng)增量政策，其中針對(duì)房地產(chǎn)明確提出‘加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)’，具體舉措包括‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給’，預(yù)計(jì)未來(lái)更多配套政策將不斷落地，針對(duì)企業(yè)端、個(gè)人端的貸款支持將不斷加大。目前商業(yè)銀行審批通過(guò)的‘白名單’貸款增至6.7萬(wàn)億元，支持了1600多萬(wàn)套住宅的建設(shè)和交付，預(yù)計(jì)未來(lái)項(xiàng)目融資‘白名單’政策將繼續(xù)完善，促進(jìn)資金實(shí)質(zhì)性落位，改善企業(yè)資金面，在持續(xù)鞏固房地產(chǎn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)上發(fā)揮更大作用。”陳文靜表示。

民營(yíng)房企重回拿地榜

自“好房子”概念提出以來(lái)，頭部房企投資策略也迅速調(diào)整。

從中指研究院根據(jù)上市房企2024年年報(bào)的梳理來(lái)看，精準(zhǔn)投資和強(qiáng)化產(chǎn)品力成為頭部房企的共識(shí)。如中海地產(chǎn)提出“聚焦核心城市的同時(shí)關(guān)注機(jī)會(huì)型城市的機(jī)會(huì)”，綠城中國(guó)“著力投資精準(zhǔn)，把握節(jié)奏，確保安全性，突出流動(dòng)性”，招商蛇口提出“精挑細(xì)選聚焦核心城市核心地段優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，精雕細(xì)琢打磨產(chǎn)品品質(zhì)提升服務(wù)質(zhì)量”，龍湖集團(tuán)則“繼續(xù)堅(jiān)持在核心城市的投資布局”。

在此背景下，2025年1～4月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額3608億元，同比增長(zhǎng)26.6%，增幅較上月減少4個(gè)百分點(diǎn)；從新增貨值來(lái)看，TOP10企業(yè)新增貨值（全口徑）總額4561.6億元，占TOP100企業(yè)的43.5%，新增貨值門(mén)檻為35億元。

房企權(quán)益拿地金額及權(quán)益新增貨值也同樣值得關(guān)注：綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、濱江集團(tuán)分別以權(quán)益拿地金額313億元、273億元和270億元位列前三，綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、中海地產(chǎn)則是權(quán)益新增貨值的前三名，分別新增貨值572億元、430億元、405億元。

綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、中海地產(chǎn)等房企的拿地成績(jī)也得益于4月熱點(diǎn)城市相繼拍出高溢價(jià)地塊。

據(jù)中指研究院，杭州4月住宅用地出讓金合計(jì)達(dá)306億元，連續(xù)兩個(gè)月居全國(guó)首位，平均溢價(jià)率31.1%。4月1日出讓的8宗地中有4宗溢價(jià)率超50%；4月22日，蕭山區(qū)兩宗地溢價(jià)率分別為59.4%、74.4%；4月28日，蕭山區(qū)世紀(jì)城核心單元地塊溢價(jià)率達(dá)58.8%，成交樓面價(jià)51611元/平方米，刷新區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄。

“在重點(diǎn)城市，央國(guó)企和地方國(guó)資仍然是拿地主力，但部分深耕區(qū)域的民營(yíng)房企表現(xiàn)積極，例如濱江集團(tuán)在杭州拿地金額保持第一，興耀房地產(chǎn)在杭州進(jìn)入前8名，大華集團(tuán)在上海排名第6位，新希望在成都位列第7名，蘇州、南京也有一些民營(yíng)房企進(jìn)入土拍市場(chǎng)，這是比較好的信號(hào)。”王琳說(shuō)。

1～4月百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益拿地金額和面積前十

王琳提醒：“企業(yè)還是要根據(jù)自身的品牌定位，包括資源稟賦和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，在熟悉的領(lǐng)域進(jìn)行精耕細(xì)作。即便在上述核心城市核心區(qū)域，如果企業(yè)并非持續(xù)深耕，而是盲目去拿地甚至拿高價(jià)地，反而對(duì)自身發(fā)展不利。”

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