謝敏敏

“目前可以做的樓盤(pán)：尚海酈景、晶耀名邸、中糧前灘壹號(hào)、前灘東方逸品、成山路凱利·海華府、徐匯公園道、百匯園等等，有需要的可以加微信溝通。”

在上海幾個(gè)知名的社區(qū)論壇里，這段話近期頻繁出現(xiàn)。

自稱(chēng)中介房地產(chǎn)代理人員的王斌用這樣的方式四處留下自己的聯(lián)系方式。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者挑選了一個(gè)上海的“網(wǎng)紅”樓盤(pán)——位于浦東的森蘭名軒向他咨詢。

公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目二期于4月12日開(kāi)盤(pán)，備案價(jià)格為46033元/平方米-66580元/平方米，由于這一價(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期，售樓處表示開(kāi)盤(pán)當(dāng)天房源便售罄，后續(xù)加推待定。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，森蘭名軒二期可售住宅總套數(shù)232套，開(kāi)盤(pán)以來(lái)簽約了194套。

記者詢問(wèn)王斌能否買(mǎi)到森蘭名軒的下一期，王斌說(shuō)：“名額差不多都滿了。好處費(fèi)50萬(wàn)元你愿意出，我可以再試試，40萬(wàn)元的是滿了。森蘭上次開(kāi)盤(pán)，價(jià)格真心低，好多人沒(méi)買(mǎi)到，開(kāi)盤(pán)過(guò)后沒(méi)幾天，我們?nèi)齻€(gè)名額就有人出錢(qián)定了。”

王斌口中的“好處費(fèi)”，又稱(chēng)“茶水費(fèi)”，一房難求時(shí)，購(gòu)房者需要托關(guān)系繳納這部分費(fèi)用，從而獲取一個(gè)“房號(hào)”。

王斌隨后又向記者推薦了幾個(gè)所謂的“日光盤(pán)”，并強(qiáng)調(diào)，這種都需要收額外的費(fèi)用，一般40萬(wàn)元“茶水費(fèi)”起。

他介紹，統(tǒng)一的操作流程如下：購(gòu)房者先付10萬(wàn)元定金，簽定金協(xié)議，代理人員幫忙搞定購(gòu)房資格，開(kāi)盤(pán)后購(gòu)房者即可和開(kāi)發(fā)商簽定購(gòu)合同，簽完之后，購(gòu)房者再支付剩余“茶水費(fèi)”。如果由于開(kāi)發(fā)商或者代理人員的原因，購(gòu)房者未能買(mǎi)到選好的房子，定金退還給購(gòu)房者。

“茶水費(fèi)”伴隨著限價(jià)環(huán)境下上海新房市場(chǎng)的供需矛盾急劇加大。

克而瑞研究中心分析師楊科偉認(rèn)為，造成上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)上述亂象的直接原因就是“限價(jià)”，限制開(kāi)發(fā)商預(yù)售證價(jià)格，看似掐斷房企不合理利潤(rùn)來(lái)源，但實(shí)際嚴(yán)重干擾了市場(chǎng)正常定價(jià)機(jī)制。政府指導(dǎo)價(jià)格遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期，一方面會(huì)致使企業(yè)放棄或暫緩銷(xiāo)售，加劇市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾，為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲埋下深刻隱患。“另一方面，即便是房企開(kāi)始銷(xiāo)售，但幾乎微利或者虧本的話，必然會(huì)采取賣(mài)號(hào)、車(chē)位捆綁等其他手段補(bǔ)足價(jià)差。而與此同時(shí)，購(gòu)房者尤其是投資、投機(jī)購(gòu)房者看到預(yù)售價(jià)和市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格或市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格存在巨大價(jià)差，購(gòu)房意愿會(huì)大大加強(qiáng)，‘買(mǎi)到就是賺到’的心態(tài)讓新房銷(xiāo)售只能屢屢開(kāi)盤(pán)即售罄。”

楊科偉認(rèn)為，“一號(hào)難求”滋生了部分房企違規(guī)操作，繞開(kāi)一手房市場(chǎng)嚴(yán)格的備案價(jià)限制變相漲價(jià)，“價(jià)外付費(fèi)”等現(xiàn)象才層出不窮。

亂象之下，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)混亂不一，即便是同一個(gè)樓盤(pán)，對(duì)外開(kāi)出的價(jià)碼也不盡相同。

仍然以森蘭名軒為例。另一家機(jī)構(gòu)的代理人員張文對(duì)記者表示，可以設(shè)法幫忙買(mǎi)到二期新房，但價(jià)格較高：1-5樓單價(jià)每平方米47800元，高區(qū)的則是每平方米52800元，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)時(shí)需要每平方米加價(jià)1萬(wàn)元，另外再加30萬(wàn)元的好處費(fèi)。只要接受這一條件可以立馬簽合同。如果購(gòu)房者等待三期名額，則需要支付60萬(wàn)元的好處費(fèi)。

操作流程大同小異。“和我們談好細(xì)節(jié)，付10萬(wàn)元左右的定金，等‘領(lǐng)導(dǎo)’安排好就去簽預(yù)售合同付首付款，然后把剩余的錢(qián)轉(zhuǎn)給我們。”張文透露說(shuō)。

森蘭名軒并不是唯一的存在高價(jià)倒賣(mài)房號(hào)嫌疑的樓盤(pán)。在代理人員口中，多個(gè)上海熱門(mén)樓盤(pán)均可用類(lèi)似方法操作。

在上海某知名社區(qū)論壇，多名代理人員發(fā)出了這樣的消息：本人有內(nèi)部關(guān)系，可提前內(nèi)定到你想要的戶型和樓層。本公司全滬各大一手熱門(mén)樓盤(pán)提前訂房，在和你談好的折扣上繼續(xù)打折，目前我公司代理的樓盤(pán)有仁恒公園世紀(jì)、仁恒森蘭雅苑、森蘭名軒、陸家嘴錦繡前城、尚海酈景、晶耀名邸、中糧前灘海景壹號(hào)、仁恒東郊、西郊花園、金茂華府、瑞虹新城悅庭等。

記者多次致電森蘭名軒求證，項(xiàng)目電話無(wú)人接聽(tīng)。這些樓盤(pán)是否均存在炒賣(mài)房號(hào)的情況，需要進(jìn)一步證實(shí)。

除了介入一手樓盤(pán)高價(jià)征收“茶水費(fèi)”，王斌和同行們還負(fù)責(zé)另一種“代理”方式：二手更名。

代理人員毛建向記者介紹了位于浦東張江的在售樓盤(pán)華發(fā)四季。據(jù)他介紹，該項(xiàng)目可操作的戶型是89平方米的3房，總價(jià)600萬(wàn)元，以及107平方米的三房，總價(jià)700萬(wàn)元。

“700萬(wàn)不是合同上的價(jià)格，合同上沒(méi)有這么高的價(jià)格，多出來(lái)的錢(qián)要打給里面（開(kāi)發(fā)商）的領(lǐng)導(dǎo)。說(shuō)白了很簡(jiǎn)單，比如說(shuō)我這個(gè)房子買(mǎi)過(guò)來(lái)400萬(wàn)，我現(xiàn)在要賣(mài)500萬(wàn)，500萬(wàn)你能接受吧？能接受的話我就去更名，把我的名字換成你的名字，換成你的名字后你就和開(kāi)發(fā)商重新簽協(xié)議，簽好后你就按照400萬(wàn)的總價(jià)辦理貸款，100萬(wàn)的差價(jià)你要給我，這個(gè)100萬(wàn)是不能貸款的。”毛建說(shuō)。

毛建還向記者推薦了多個(gè)他聲稱(chēng)可以操作的樓盤(pán)，例如萬(wàn)科翡翠濱江、仁恒西郊花園等，但他強(qiáng)調(diào)，這些項(xiàng)目都是“一房一價(jià)”。

“現(xiàn)在上海就是這樣子的，你捧著錢(qián)買(mǎi)不到房子。”毛建透露，他的公司同樣代理了“網(wǎng)紅”樓盤(pán)森蘭名軒，“這個(gè)小區(qū)房源很緊張的，上次200多套房子不到半天就賣(mài)光了，而且好多都沒(méi)有買(mǎi)到。我們開(kāi)盤(pán)的時(shí)候就搞了好幾個(gè)（房號(hào)），有幾個(gè)客戶一開(kāi)始不愿意找我們，自己去買(mǎi)沒(méi)買(mǎi)到，又來(lái)找我們，我們又去幫忙看還有沒(méi)有內(nèi)部房源或者別人退出來(lái)的，最后只搞成了一個(gè)。”

但是當(dāng)記者問(wèn)及“茶水費(fèi)”具體需要交多少時(shí)，毛建表現(xiàn)得十分謹(jǐn)慎，要求見(jiàn)面再談。

高價(jià)炒賣(mài)房號(hào)的亂象促使上海市進(jìn)一步加大了調(diào)控力度。5月4日，上海市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為的通知》，明確要求新開(kāi)盤(pán)商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售；嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制；不得以任何名義收取價(jià)外價(jià)?！锻ㄖ芬?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、代理銷(xiāo)售企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、相關(guān)管理機(jī)構(gòu)工作人員不得以各種方式炒賣(mài)房號(hào)，開(kāi)發(fā)企業(yè)員工自購(gòu)本企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品住房的應(yīng)當(dāng)予以申報(bào)，購(gòu)房名單納入?yún)^(qū)房管部門(mén)全程監(jiān)管。

資深房地產(chǎn)評(píng)論人士、優(yōu)淘城總裁薛建雄對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，上海公證搖號(hào)新政的出臺(tái)，最主要的目的就是打擊賣(mài)號(hào)。

但公證搖號(hào)能夠徹底解決炒賣(mài)房號(hào)的問(wèn)題嗎？

薛建雄說(shuō)：“下面有各種對(duì)策。據(jù)我了解，售樓處可以采用很多方法規(guī)避，比如推兩百個(gè)房子，只收取150個(gè)人的意向金，就是為了避免人數(shù)過(guò)多要公證搖號(hào)。”

從現(xiàn)狀看，新政出臺(tái)后，諸多代理人員仍然對(duì)購(gòu)房者宣稱(chēng)可以幫忙內(nèi)定房源，并索要高額好處費(fèi)。當(dāng)記者詢問(wèn)張文“下一批房源要是需要搖號(hào)怎么辦”時(shí)，他并沒(méi)有正面回答這一問(wèn)題。