每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

樓市進(jìn)入白銀時(shí)代，“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式玩不轉(zhuǎn)了，上市房企頻頻涉足基金、資管等，“探索‘輕資產(chǎn)化’路子”，這引來(lái)資本市場(chǎng)聯(lián)翩浮想。

5月20日，醞釀?dòng)獍肽曛玫拇竺浅擎?zhèn)化投資基金（以下簡(jiǎn)稱大名城基金）終于出手。大名城（600094，SH）公告稱，前述基金首期產(chǎn)品為一款券商資管計(jì)劃，擬委貸21億元投向大名城位于浦東新區(qū)一地產(chǎn)項(xiàng)目。

一則看似簡(jiǎn)單的公告背后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，上述基金一系列復(fù)雜的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，其實(shí)為大名城“量身定制”。在多位地產(chǎn)私募人士看來(lái)，該基金模式實(shí)為過(guò)橋融資，并非輕資產(chǎn)化。

21億委貸“輸血”浦東項(xiàng)目

今年5月14日，大名城全資子公司上海名城鈺聯(lián)合體耗資50.76億元拿下浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)兩宗地塊，總占地面積11.34萬(wàn)平方米。

按照投資安排，上述項(xiàng)目正是大名城基金的投資標(biāo)的，也是大名城實(shí)施上海、北京等一線城市聚焦戰(zhàn)略，加快公司一線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目布局的重要舉措。

“浦東整個(gè)將劃歸自貿(mào)區(qū)，前景廣闊，這個(gè)項(xiàng)目有投資價(jià)值。”方詠投資（上海）有限公司董事長(zhǎng)陳哲源如是說(shuō)。

拿地僅一周，大名城基金即推出了首期產(chǎn)品“長(zhǎng)江財(cái)富-金石名城一期A類(lèi)系列專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”（暫定名），其擬向上述浦東地塊委托貸款21億元，委托銀行為中信銀行上海分行，貸款期限最長(zhǎng)為3年，利率為經(jīng)雙方協(xié)商并參照貸款基準(zhǔn)利率而確定的固定年利率。

在海工融資租賃總經(jīng)理劉軍廠看來(lái)，基金設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資管計(jì)劃，一個(gè)主要目的是為了實(shí)現(xiàn)募資合法化，另一個(gè)是為了公開(kāi)發(fā)行產(chǎn)品。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述專(zhuān)項(xiàng)資管計(jì)劃依據(jù)大名城、中信證券、金石投資、長(zhǎng)江財(cái)富（長(zhǎng)江證券旗下的一家基金子公司）共同決策，通過(guò)大名城基金1期“嘉興金城投資合伙企業(yè)（有限合伙）”（以下簡(jiǎn)稱金城投資）投資浦東項(xiàng)目。

大名城披露公告稱，前述資管計(jì)劃最大規(guī)模為37億元，其中A1類(lèi)期限9個(gè)月，滿6個(gè)月后可提前結(jié)束；A2類(lèi)12個(gè)月，滿6個(gè)月后可提前結(jié)束。A1類(lèi)預(yù)期收益率8%，A2類(lèi)預(yù)期收益率8.5%。

與上述資管計(jì)劃預(yù)期收益率相比，來(lái)自用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率為9.66%，最高可達(dá)10.07%。

就是一種融資方式

對(duì)于21億元的委貸融資，大名城基金設(shè)置了結(jié)構(gòu)復(fù)雜的擔(dān)保措施，包括大名城今年5月14日將原全資子公司凱悛實(shí)業(yè)99%股權(quán)通過(guò)“賣(mài)出回購(gòu)”形式轉(zhuǎn)讓予前述基金的管理人金城投資，而后者間接控制了御雄實(shí)業(yè)49%股權(quán)，而御雄實(shí)業(yè)剩余51%股權(quán)為名城鈺所持有。

為了確保凱悛實(shí)業(yè)99%股權(quán)的回購(gòu)，大名城及其實(shí)際控制人俞培俤還向金城投資提供連帶保證擔(dān)保，且名城鈺將持有御雄實(shí)業(yè)51%股權(quán)、大名城持有凱悛實(shí)業(yè)1%股權(quán)均向金城投資做了股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。

記者注意到，在上述資管計(jì)劃中，中信銀行上海分行為委貸銀行，但在大名城的公告中，卻成了此次擔(dān)保事項(xiàng)的債權(quán)人。

公告顯示，大名城愿意為債務(wù)人御雄實(shí)業(yè)履行債務(wù)向債權(quán)人提供最高額保證擔(dān)保，目的是債權(quán)人與債務(wù)人御雄實(shí)業(yè)在一定期限內(nèi)會(huì)涉及多筆債權(quán)。也就是說(shuō)，下一步還會(huì)有多期資管計(jì)劃發(fā)生委貸。

不過(guò)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)今年1月發(fā)布《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，明確委托代理關(guān)系，商業(yè)銀行按照責(zé)利匹配的原則，收取代理手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)等。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)理事、上海交大房地產(chǎn)金融總裁俱樂(lè)部副理事長(zhǎng)李驍表示，一般而言，這種資管計(jì)劃可能是相關(guān)方與銀行達(dá)成合作，銀行按比例配資，從大名城基金委貸模式來(lái)看，就是一種融資方式，算不上一種金融創(chuàng)新。

“輕資產(chǎn)化，應(yīng)該說(shuō)是整個(gè)房企發(fā)展模式的一種變革。”李驍補(bǔ)充說(shuō)。

對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日致電大名城董秘張燕琦，但其公開(kāi)電話一直無(wú)人接聽(tīng)。