每經(jīng)記者 徐杰  發(fā)自杭州

歷時(shí)3年多的杭州樓市限購(gòu)?fù)蝗唤饨?，高端豪宅市?chǎng)成為了最大的受益者。

來(lái)自市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，自7月29日限購(gòu)以來(lái)，杭州樓市成交量出現(xiàn)上揚(yáng)，其中動(dòng)輒上千萬(wàn)的高端物業(yè)成交可觀，就在29日當(dāng)天，杭州主城區(qū)單價(jià)40000元、140方以上的豪宅共成交了17套，而在此前，一周的成交也只有數(shù)套。

在資深房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、杭州雙贏置業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳看來(lái)，這些豪宅的成交更多的是由此前的線(xiàn)下協(xié)議轉(zhuǎn)為正式簽約，“同時(shí)，“即便限購(gòu)全面放開(kāi)，如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面沒(méi)有好轉(zhuǎn)，限貸仍然存在，整個(gè)樓市難言樂(lè)觀”，她對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者這樣認(rèn)為。

不過(guò)，曾經(jīng)頒布“限購(gòu)令”的浙江省內(nèi)城市已成跟風(fēng)之勢(shì)。繼杭州溫州之后，寧波也加入政策“松綁”的行列。昨日（7月30日），寧波市住建委在其官方微博發(fā)布消息，稱(chēng)經(jīng)研究從7月31日起，購(gòu)買(mǎi)寧波市各縣(市)以及鄞州、北倉(cāng)、鎮(zhèn)海、高新區(qū)住房(含商品合租房、二手住房)，不再需要提供家庭住房情況查詢(xún)證明等。

豪宅“搶跑”

據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，杭州樓市限購(gòu)解禁首日（7月29日），新房方面，杭州全市新房共簽約363套，其中主城區(qū)簽約115套，較前一日增加39套，蕭山17套，余杭132套；7月30日，截止17時(shí)，主城區(qū)89套，蕭山19套，余杭96套。

相比原來(lái)，雖然整體成交量略有上揚(yáng)，但更為明顯的是動(dòng)輒上千萬(wàn)的豪宅的成交。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月29日，杭州主城區(qū)單價(jià)40000元、140方以上的豪宅共成交了17套，其中，綠城與濱江集團(tuán)（002244.SZ）合作開(kāi)發(fā)的武林壹號(hào)簽約6套，總價(jià)約1.6億元，其中最貴的一套550方，總價(jià)5000萬(wàn)元，一次性付款，簽約單價(jià)達(dá)7萬(wàn)多。

另外，濱江城市之星簽約6套，總價(jià)超過(guò)9600萬(wàn)元；綠城蘭園簽約4套，總價(jià)超過(guò)3600萬(wàn)元；綠城云棲玫瑰園簽約1套404方的中式大宅，總價(jià)2300多萬(wàn)元；坤和和家園簽約5套，總價(jià)3800多萬(wàn)元；新湖武林國(guó)際公寓簽約4套，總價(jià)2900多萬(wàn)元。凱旋門(mén)、十方別墅、濱江紫金府、金隅江城府 、綠城之江1號(hào) 、綠城麗江公寓、雅戈?duì)栁飨缪┑葮潜P(pán)都有1套簽約量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些豪宅一天的成交額就超過(guò)了4億。

章惠芳認(rèn)為，這些豪宅價(jià)格比較高，不可能限購(gòu)放松當(dāng)天就夠買(mǎi)，更多的是限購(gòu)放松后，與開(kāi)發(fā)商簽線(xiàn)下協(xié)議轉(zhuǎn)為正式簽約，立刻“轉(zhuǎn)正”，這種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)也不會(huì)常態(tài)化。

據(jù)杭州透明售房市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，目前杭州市主城區(qū)新建商品住宅面積在140平方米以上的可售房源中，140-200平方米區(qū)間可售4720套，可售面積81.1萬(wàn)平方米；200平方米以上區(qū)間的住宅可售4076套，可售面積116.6萬(wàn)平方米，可售套數(shù)占了140平方米以上房源近一半，200平方米以上的房源絕大多數(shù)存在于豪宅當(dāng)中，總價(jià)起碼在500萬(wàn)元。

“限購(gòu)政策主要限制的是改善性需求，限購(gòu)歷經(jīng)3年來(lái)，這些豪宅市場(chǎng)庫(kù)存還是比較大的，現(xiàn)在成交類(lèi)似于泄洪”，浙江大學(xué)客座教授、杰盟智庫(kù)執(zhí)行長(zhǎng)蘭洪海對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng)。

世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞對(duì)此亦認(rèn)為，觀望心態(tài)短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，導(dǎo)致大戶(hù)型銷(xiāo)量短期小幅上漲，但不會(huì)持續(xù)很久。市場(chǎng)只是釋放了前期被壓制的需求，但需求自身并沒(méi)有大幅增長(zhǎng)，供過(guò)于求的主調(diào)沒(méi)變。

不過(guò)，一些豪宅項(xiàng)目趁機(jī)推出一些優(yōu)惠活動(dòng)，坐落于市區(qū)寸土寸金的武林壹號(hào)項(xiàng)目可謂是目前杭州目前當(dāng)之無(wú)愧的在售豪宅項(xiàng)目。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目單價(jià)從5—9萬(wàn)元/平方米，總價(jià)1600萬(wàn)/套起，全款可享98折優(yōu)惠，如果按時(shí)簽約還可以享受減免30萬(wàn)元。

另外，據(jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w《每日商報(bào)》報(bào)道稱(chēng)，廣宇集團(tuán)(002133.SZ)旗下的武林外灘借主城區(qū)140方以上戶(hù)型解限之際，推出了一口價(jià)活動(dòng)，215方的精裝住宅一口價(jià)43000元/平方米，據(jù)了解，此前該樓盤(pán)215方戶(hù)型的在售均價(jià)為50000多元/平方米，總價(jià)1000萬(wàn)元/套起。

昨日（7月30日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份咨詢(xún)武林外灘項(xiàng)目的優(yōu)惠舉措，據(jù)銷(xiāo)售人員描述，該項(xiàng)目4號(hào)樓為42-150方精裝公寓，精裝標(biāo)準(zhǔn)為6000元/平方米，一口價(jià)單價(jià)31998元/平方米，總價(jià)136萬(wàn)/套起，住宅部門(mén)的優(yōu)惠政策正在研究當(dāng)中。

公積金貸款松動(dòng)

值得注意的是，除限購(gòu)解禁外，杭州當(dāng)?shù)卣€悄然調(diào)整了公積金政策，有坊間消息稱(chēng)，杭州市公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例下調(diào)至六成。此前，二套房首付比例是七成。

對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此致電杭州市住房公積金管理中心，得到了肯定回答。有關(guān)人員證實(shí)，首套房首付3成不變，二套房公積金貸款首付比例從原來(lái)的7成下調(diào)至6成，“有所放松”。

蘭洪海對(duì)此認(rèn)為，對(duì)于另外一些購(gòu)房者而言，限制其購(gòu)房的并不是購(gòu)房資格的問(wèn)題，而是購(gòu)買(mǎi)力，通過(guò)限購(gòu)調(diào)整及公積金貸款放松這兩個(gè)“增量”政策進(jìn)一步目前較為低迷的樓市，降價(jià)購(gòu)房門(mén)檻，給樓市這個(gè)冷水加熱。

至于銀行商業(yè)貸款方面，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前致電杭州多家銀行獲悉，目前執(zhí)行的政策還是首套房基準(zhǔn)利率，個(gè)別評(píng)級(jí)高的客戶(hù)可能會(huì)拿到9.5折利率；而二套房則依然執(zhí)行首付七成，利率上浮10％的底線(xiàn)。

值得一提的是，在杭州房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)整之際，有些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始開(kāi)出新房源。如全面放開(kāi)限購(gòu)的余杭和蕭山兩地，據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，余杭和蕭山共有6個(gè)樓盤(pán)處于預(yù)售公示期。

與此同時(shí)，土地市場(chǎng)開(kāi)始“蠢蠢欲動(dòng)”。7月29日，在由余杭區(qū)人民政府主辦的杭州同城化發(fā)展論壇上，余杭2014年讀地手冊(cè)首發(fā)，其中收錄了余杭區(qū)內(nèi)的40宗成熟地塊，涵蓋了未來(lái)科技城、臨平新城、北部新城、崇賢新城等眾多熱門(mén)新興板塊，這其實(shí)也是向在場(chǎng)的各家開(kāi)發(fā)商伸出了橄欖枝。

據(jù)了解，繼去年土地市場(chǎng)大熱之后，今年上半年余杭區(qū)土地成交額同比下降了39%，其中值得關(guān)注的是，成交面積達(dá)到118公頃，幾乎與主城區(qū)相當(dāng)，只是成交額相差近5倍，可見(jiàn)土地價(jià)格還是有明顯差距。就在該論壇會(huì)議上，余杭區(qū)副區(qū)長(zhǎng)李紅良也是信心十足地公開(kāi)表示，這次政策松綁能享受到最大利好的首選余杭，余杭區(qū)會(huì)是主城區(qū)溢出需求的最大受益者，而杭州的同城化趨勢(shì)將成為余杭樓市最具吸引力的紅利。

同樣，就在上周蕭山率先透露限購(gòu)放開(kāi)消息后，第二天就發(fā)布了最新的7宗土地出讓公告，此舉立刻引發(fā)市場(chǎng)與解限政策的聯(lián)想。

跟風(fēng)解禁

繼杭州、溫州等地相繼調(diào)整樓市限購(gòu)政策之后，寧波也加入政策“松綁”的行列，這也是浙江省內(nèi)第三個(gè)公開(kāi)明確限購(gòu)松綁的地級(jí)市。

7月30日，寧波市住建委在其官方微博發(fā)布消息稱(chēng)，經(jīng)研究從7月31日起，購(gòu)買(mǎi)寧波市各縣(市)以及鄞州、北倉(cāng)、鎮(zhèn)海、高新區(qū)住房(含商品合租房、二手住房)，不再需要提供家庭住房情況查詢(xún)證明：購(gòu)買(mǎi)海曙、江東、江北中心城區(qū)套型在90平米及以上商品住房，不再需要提供家庭住房情況查詢(xún)證明：購(gòu)買(mǎi)海曙、江東、江北中心城區(qū)二手住房的不再需要提供家庭住房情況查詢(xún)證明。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，自2011年起，浙江11個(gè)地級(jí)市中，杭州、寧波、溫州、紹興、金華、舟山、臺(tái)州、衢州8市實(shí)行限購(gòu)，僅剩湖州、麗水、嘉興未限購(gòu)，限購(gòu)城市的數(shù)量為全國(guó)之冠。

浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng)，隨著各地的樓市房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底，浙江省內(nèi)其他城市或?qū)㈥懤m(xù)公開(kāi)放開(kāi)限購(gòu)政策，以圖進(jìn)一步活躍與刺激市場(chǎng)。不過(guò)，章惠芳則透露，浙江省內(nèi)更多的城市限購(gòu)政策執(zhí)行當(dāng)中已經(jīng)松綁，“已明朗化，只是暗中還是公開(kāi)的區(qū)別”。

需要指出的是，就在杭州、溫州、寧波等地放開(kāi)樓市限購(gòu)之際，據(jù)新華社援引浙江省財(cái)政廳向7月28 日召開(kāi)的浙江省十二屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議提交的一份報(bào)告稱(chēng)，“上半年房地產(chǎn)稅收出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)”。

這份名為《關(guān)于浙江?。玻埃保茨辏敝粒对仑?cái)政預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告》指出，房地產(chǎn)業(yè)稅收增長(zhǎng)乏力。表現(xiàn)為：上半年，全省商品房銷(xiāo)售面積下降２２．６％，商品房銷(xiāo)售額下降２７．５％。反映到稅收上，上半年房地產(chǎn)稅收收入出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，明顯低于前兩年的漲幅２４．３％、２７．０％。

根據(jù)浙江省財(cái)政廳的數(shù)據(jù)，今年上半年全省房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅同比下降１０．１％，降幅繼續(xù)擴(kuò)大；土地增值稅、契稅增幅則比一季度分別回落２．５、１３．１個(gè)百分點(diǎn)。

浙江省財(cái)政廳預(yù)計(jì)，如果房?jī)r(jià)下跌預(yù)期持續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)觀望氣氛蔓延，房產(chǎn)交易趨于冷清，相關(guān)稅收增長(zhǎng)將持續(xù)乏力。

在浙江省十二屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議上，省長(zhǎng)李強(qiáng)表示，全省要落實(shí)房地產(chǎn)分類(lèi)調(diào)控要求，調(diào)整完善相關(guān)政策，科學(xué)把握商住用地供地節(jié)奏，創(chuàng)新保障房建設(shè)機(jī)制和供給機(jī)制，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，滿(mǎn)足多層次住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

章惠芳稱(chēng)，地方政府能夠主導(dǎo)調(diào)控政策調(diào)整就是限購(gòu)與公積金貸款，樓市限購(gòu)已放開(kāi)，這對(duì)整個(gè)樓市肯定是利好，增強(qiáng)購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期，但是如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面沒(méi)有好轉(zhuǎn)，限貸仍然存在，整個(gè)樓市不容樂(lè)觀，而蘭洪海則認(rèn)為，目前各地面臨的難題就是去庫(kù)存問(wèn)題，如杭州，據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，截止7月30日18時(shí)，杭州市區(qū)(含余杭、蕭山)住宅可售套數(shù)約93252 套，非住宅約41313 套，總計(jì)庫(kù)存量達(dá)13.46萬(wàn)余套，如果按照今年上半年杭州市區(qū)商品房成交總量29153套 的速度計(jì)算，這些新房子在杭州至少要賣(mài)24個(gè)月。

據(jù)新華社援引浙江省省長(zhǎng)李強(qiáng)要求，各設(shè)區(qū)市要建立商品房相關(guān)情況的月度統(tǒng)計(jì)制度，向省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳上報(bào)，由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳匯總向省政府報(bào)告。