每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“我認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，就是均衡發(fā)展的模式。”

在8月12日至15日舉行的2025博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等媒體記者采訪時(shí)指出，當(dāng)前的房?jī)r(jià)問(wèn)題歸根結(jié)底是城市結(jié)構(gòu)失衡：大城市過(guò)度發(fā)展，二三線城市缺乏相應(yīng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，人口過(guò)度向優(yōu)質(zhì)資源集中的超大城市涌入。

“大家為什么上北京買(mǎi)房子？因?yàn)槟抢镉蟹孔又獾膬?yōu)質(zhì)資源，比如說(shuō)教育、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老。這些資源不能均衡配置，導(dǎo)致了今天的房?jī)r(jià)問(wèn)題、結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題?！?/p>

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

房地產(chǎn)發(fā)展新模式的根本問(wèn)題不是要不要建房子，而是在哪兒建房子。

在陳淮看來(lái)，若想刺激消費(fèi)者買(mǎi)房，不僅要實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的均衡配置，房子也要建對(duì)地方，得讓大中小城市均衡發(fā)展，讓打算住城里的人合理配置在不同規(guī)模的城市中，這樣才能夠真正啟動(dòng)房地產(chǎn)。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩問(wèn)題，陳淮認(rèn)為是必然的，但目前中國(guó)市場(chǎng)仍有消費(fèi)需求?！?span id="ilcwjztbiwi" class="">一方面，我們面對(duì)的是從工業(yè)化初中期以生產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)橹饕l(fā)展障礙的階段，轉(zhuǎn)向以消費(fèi)領(lǐng)域、需求領(lǐng)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)為特征的階段。未來(lái)到現(xiàn)代化階段，我們總是面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，這是發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)證明的事。另一方面，房地產(chǎn)不是第一次面對(duì)過(guò)剩，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨‘供大于求、供不應(yīng)求反復(fù)交替’的階段，這屬于正?，F(xiàn)象?！?/p>

陳淮表示，目前我國(guó)的住房需求逐漸分為四個(gè)層級(jí)：基本需求、改善需求、享受需求、奢侈需求。

基本需求即從無(wú)房到有房，福利分房一定程度上能緩解基本住房短缺的問(wèn)題。改善需求即住房制度改革后，人們追求“三代人分室而居”以及適度的公共活動(dòng)空間。享受需求即更高凈值人群的追求，如需要獨(dú)立健身空間、足夠大的書(shū)房、獨(dú)立娛樂(lè)空間等。奢侈需求則已與居住功能關(guān)系不大了。

陳淮表示，當(dāng)前多數(shù)居民的住房需求集中在“基本”和“改善”兩個(gè)等級(jí)，同時(shí)面臨房貸車貸壓力、保障體系不完善等問(wèn)題，且不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯?！安贿^(guò)這種結(jié)構(gòu)失衡在經(jīng)濟(jì)學(xué)上屬正常階段?！?/p>

“坦率說(shuō)，很難消除購(gòu)買(mǎi)房子過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，期房銷售是把更多的風(fēng)險(xiǎn)積累到買(mǎi)房者手上，現(xiàn)房銷售是把風(fēng)險(xiǎn)更多給到開(kāi)發(fā)商。”

陳淮指出，這一輪房地產(chǎn)下滑是前所未有的，遠(yuǎn)超各方面的預(yù)期?！澳懿荒茉诙唐趦?nèi)讓它改觀呢？就我個(gè)人看法，樂(lè)觀地說(shuō)三到五年是必要的。”

“我仍然堅(jiān)定地相信，我們的底氣在于老百姓想擴(kuò)大消費(fèi)、擴(kuò)大需求，有改善住房的預(yù)期。買(mǎi)房子就是讓越來(lái)越多老百姓成為有產(chǎn)一族?！标惢凑f(shuō)。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝