每日經(jīng)濟(jì)新聞 2025-07-10 21:42:31
每經(jīng)記者|陳利 每經(jīng)編輯|魏文藝
今年上半年,房企融資規(guī)模仍呈收縮態(tài)勢??硕鸬谋O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,房企融資規(guī)模1844億元,同比下降30%。其中,二季度融資1004億元,環(huán)比上升19%,但同比下降25%,仍處于歷史低位。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到,盡管去年以來房企融資支持政策邊際改善,各地紛紛推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”,但行業(yè)融資情況仍較為嚴(yán)峻,多數(shù)民營房企,尤其是出險房企,融資難的問題依然突出。
視覺中國圖
“民營房企發(fā)債,仍以少數(shù)尚未出險的品牌房企為主。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出,從房企融資環(huán)境看,下半年將基本保持穩(wěn)定,不會進(jìn)一步惡化,但融資規(guī)模很難有大幅度增長。
境內(nèi)融資利率走低
境外債重啟,無疑是上半年房企融資“破冰”的一個重要信號。
今年2月18日,綠城中國宣布,新發(fā)行本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。盡管1.5億美元的額度在房地產(chǎn)發(fā)債高峰期并不起眼,但其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過金額本身。同時該筆美元債的代價也不低,利率高達(dá)8.45%。
到今年6月,新城發(fā)展也成功發(fā)行了一筆3億美元的境外債,成為近三年來首家重啟境外市場融資的民營房企。同樣該筆美元債的代價也不低,利率為11.88%,這也拉高了新城發(fā)展的平均融資成本。
據(jù)記者了解,對于這筆美元債的發(fā)行,新城發(fā)展醞釀已久。今年3月底,就有市場消息稱,新城發(fā)展在與投行接洽,籌劃發(fā)行美元債。
“目前,僅有極少數(shù)房企在境外發(fā)行債券的情況,發(fā)行利率均相對較高。2025年上半年,房企境外債券融資利率為8.60%。”克而瑞在研報中分析指出,房企發(fā)行境外債的目的,主要還是借新還舊。
“當(dāng)前,境外融資窗口僅出現(xiàn)一定開啟機(jī)會。”劉水在接受記者采訪時指出,因國際資本市場仍存在不確定性,投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好尚未完全恢復(fù),后續(xù)需觀察市場反應(yīng)和更多房企融資情況,才能判斷境外融資窗口已持續(xù)穩(wěn)定打開。
與境外債融資成本的高企不同,境內(nèi)債融資成本則是另一番景象??硕鸬谋O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,房企境內(nèi)債券融資成本進(jìn)一步下降,利率為2.71%,較2024年全年下降了0.2個百分點;房企整體新增債券類融資利率為3.28%。
“境內(nèi)債券融資成本不斷下降,一方面,自2024年以來貨幣環(huán)境持續(xù)寬松,LPR(貸款市場報價利率)持續(xù)下調(diào);另一方面,發(fā)債主體大多數(shù)為國企央企及優(yōu)質(zhì)民企,這類房企融資優(yōu)勢較為明顯,如發(fā)債較多的招商蛇口、中交地產(chǎn)、美的置業(yè)等。”克而瑞在研報中如是指出。
以濱江集團(tuán)為例,今年以來已先后成功發(fā)行了四筆短融和中期票據(jù),累計金額達(dá)到了23億元,發(fā)行利率也從年初的3.8%,降到了最新一筆的2.5%。濱江集團(tuán)平均融資利率已從2024年的3.4%,降至今年上半年的3.1%,創(chuàng)下歷史新低。
盡管如此,房企融資規(guī)模仍在下降。中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,房企債券融資總額同比下降約20%,其中信用債占比超過六成。
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,65家典型房企中,TOP10房企平均融資額為114.98億元;TOP51+房企上半年平均融資額為12.33億元,同比增長17.81%。
值得注意的是,央國企依然是發(fā)債主力,上半年新增融資中,央國企占比達(dá)86%。
以華潤置地為例,僅6月就發(fā)行了四筆共70億元中期票據(jù),此外還獲得了一筆86.44億港元和一筆58.5億元人民幣的境外貸款。這也反映出投資者對具有央國企背景的房企表現(xiàn)出更強(qiáng)的信心。
“從房企融資環(huán)境看,下半年將基本保持穩(wěn)定,但是融資規(guī)模也很難有大幅度增長。”劉水分析指出。
下半年償債壓力仍大
值得注意的是,今年下半年,房企仍要面對龐大的到期債務(wù)。
克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2024年,房企債券到期規(guī)模達(dá)4829億元,而同期發(fā)行規(guī)模僅2209億元,房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)。
此外,近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換。在此背景下,2025年,房企的債務(wù)壓力同樣較大,到期債務(wù)規(guī)模達(dá)5327億元。其中,第三季度是房企償債高峰,到期債務(wù)規(guī)模約1600億元。
在發(fā)債之外,房企正探索更多方法來補(bǔ)充流動性。
例如,6月12日,萬科宣布完成A股庫存股出售計劃,出售股份數(shù)量約7296萬股,出售所得資金總額約4.79億元。
6月11日,榮盛發(fā)展發(fā)公告稱,旗下三家子公司計劃通過四項資產(chǎn)抵債,沖減與南京寧淥、河北中凱等供應(yīng)商的未結(jié)款項,化解約8.1億元債務(wù)。而在此前的5月,榮盛發(fā)展曾宣布與廊坊銀行簽署協(xié)議,以旗下位于海南、河北的兩處酒店資產(chǎn),抵償約15.2億元債務(wù)。
6月24日,雅居樂集團(tuán)宣布,全資附屬公司雅新投資同意向廣東省食品進(jìn)出口集團(tuán)有限公司出售廣東珠江橋生物科技約21.16%股權(quán),作價1.91億元。所得款項擬用作兌付雅居樂地產(chǎn)“23番雅02”債券全部本息及日常經(jīng)營管理。
事實上,為緩解房企融資困境,今年以來,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制也在加速推進(jìn)。
今年1月12日,國家金融監(jiān)督管理總局召開2025年監(jiān)管工作會議,指出2024年全年城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項目審批通過貸款超5萬億元,全年累計處置不良資產(chǎn)超3萬億元。
5月7日,國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在國新辦新聞發(fā)布會上透露,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”貸款審批通過金額攀升至6.7萬億元。
同時,在存量房收儲方面,2025年政府工作報告指出,擬安排地方政府專項債券4.4萬億元(較2024年增加5000億元),重點用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。
克而瑞在研報中分析指出,要破解當(dāng)前的行業(yè)困局,有兩個關(guān)鍵:一是要讓行業(yè)徹底風(fēng)險出清,二是要找到新的可持續(xù)發(fā)展模式。
行業(yè)風(fēng)險出清的關(guān)鍵,在于房企能夠?qū)崿F(xiàn)債務(wù)重組或破產(chǎn)重整,早日恢復(fù)正常經(jīng)營。今年上半年,融創(chuàng)中國、旭輝控股、金科股份、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)等多家房企的債務(wù)重組取得重大進(jìn)展。尤其是協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)與金科股份,已先后完成司法重整程序。
“這為全行業(yè)風(fēng)險化解提供了一個范本,為其他處于困境中的房企提供了可復(fù)制的重整路徑。”克而瑞在研報中表示,行業(yè)紓困從“個案突破”邁向“模式復(fù)制”的關(guān)鍵一步,有助于推動整個房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)風(fēng)險出清、良性循環(huán)。
在行業(yè)新模式方面,中央多次提出要積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式、建設(shè)“好房子”,其中推動城市更新是重要抓手之一。據(jù)住建部披露,今年前4個月,全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)已達(dá)5679個,其中,河北、重慶、遼寧、上海等地的開工率超過50%。
“隨著城市更新在全國范圍內(nèi)鋪開,能夠為房企帶來更多潛在的發(fā)展機(jī)會,有能力的房企要把握住當(dāng)前的政策風(fēng)口,與此同時,更要將建設(shè)好房子作為抓手,進(jìn)一步推動住房產(chǎn)品品質(zhì)升級,提升企業(yè)競爭力,以獲取更好的市場表現(xiàn)。”克而瑞在研報中如是表示。
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