每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

收繳率低、長期虧損，很多物業(yè)公司選擇不干了。

6月25日，中海物業(yè)向鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)發(fā)出撤場公告信，表示公司將于2025年8月31日18:00正式退出項目，結(jié)束服務(wù)。導(dǎo)火索則是自2023年3月1日迄今，小區(qū)入住率較低，累計欠物業(yè)費(fèi)59.59萬元，項目長期虧損，公司無力繼續(xù)維持墊資運(yùn)營。

此前金科服務(wù)也曾發(fā)布類似公告，宣布將于2025年8月31日正式退出重慶龍興未來城市小區(qū)，理由也是運(yùn)營近6年長期虧損，無奈撤場。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全梳理和統(tǒng)計，這段時間，已有包括龍湖物業(yè)、金科服務(wù)、中海物業(yè)等在內(nèi)的超10家物業(yè)企業(yè)發(fā)布主動撤場公告，原因則涉及開發(fā)商歷史遺留問題難以解決、談不攏物業(yè)費(fèi)、收繳率低下，以及物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會矛盾激化等。

多家頭部物企主動撤場

6月初，金碧物業(yè)向岳陽湘陰六建溪上桃花源小區(qū)業(yè)主發(fā)出撤場公告信，表示由于持續(xù)投入人力、物力等資源，成本開支不斷增加，但部分業(yè)主以延期交付、房屋質(zhì)量問題、開發(fā)商贈送物業(yè)費(fèi)未到賬等非物業(yè)原因，不及時支付物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致連年虧損，無法維持正常運(yùn)營，“迫于無奈”選擇于2025年7月30日正式退出項目，結(jié)束服務(wù)。

湘陰六建溪上桃花源，即恒大溪上桃花源項目，總占地面積約2500畝，總建筑面積約180萬平方米。但2021年9月恒大集團(tuán)暴雷，項目延期交付，后來湘陰縣成立恒大工作專班，開展保交樓工作，直到2024年底基本完成交付，累計交付3134套，而這也為后來的物業(yè)費(fèi)收繳埋下隱患。

“我個人至今未入住該樓盤，讓提供竣工驗(yàn)收表時他們又說樓盤未達(dá)到竣工驗(yàn)收條件而無法提供，就這樣誰會愿意交物業(yè)費(fèi)？”

有業(yè)主在湘陰縣人民政府縣長信箱公示平臺表示，從2024年底起，物業(yè)就不斷打電話或短信催促繳納物業(yè)費(fèi)，“只要對方提供竣工驗(yàn)收表達(dá)到收房條件并正式通知，我就立刻去辦理收房手續(xù)并繳納相應(yīng)費(fèi)用，但物業(yè)只談要錢不談解決問題”。

另據(jù)該項目工作人員透露，金碧物業(yè)于2022年12月正式入駐小區(qū)，由于延期交房、開發(fā)商遺留問題所導(dǎo)致的額外支出，小區(qū)前兩年物業(yè)費(fèi)收繳率不到60%，累計虧損幾十萬元。

金科服務(wù)也于今年5月底在重慶恒春鳳凰城小區(qū)張貼退出公示，其于2015年2月18日進(jìn)駐該項目，運(yùn)營10年后將在8月31日正式撤離。

公示稱，近半年時間里，小區(qū)一直在降物業(yè)費(fèi)選續(xù)聘物企，盡管金科服務(wù)多次表達(dá)愿意以原價續(xù)簽服務(wù)合同，但始終無法與業(yè)委會就續(xù)簽達(dá)成一致意見，導(dǎo)致很多業(yè)主持觀望態(tài)度，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，收不抵支，不足以支撐項目的正常運(yùn)營。

據(jù)了解，目前小區(qū)物業(yè)費(fèi)為1元/平方米·月，業(yè)委會則希望進(jìn)一步下調(diào)物業(yè)費(fèi)。在撤場前，金科服務(wù)表示會配合業(yè)主選聘新物業(yè)公司，而這已是其近期在重慶第二個因虧損撤場的項目。

事實(shí)上，除了金碧物業(yè)、金科服務(wù)以外，近段時間以來，包括龍湖物業(yè)、中海物業(yè)等在內(nèi)的多家頭部物企也先后發(fā)布了主動撤場公告。

戰(zhàn)略退出

在這波“撤場潮”中，下調(diào)物業(yè)費(fèi)、收繳率持續(xù)低下、開發(fā)商歷史遺留問題，以及物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會矛盾激化等都是物企主動離場的原因。

如近期被廣泛關(guān)注的濱江服務(wù)退出杭州萬固珺府，就是由于業(yè)委會與濱江服務(wù)就續(xù)聘合同談判時，要求將物業(yè)費(fèi)從2.8元/平方米降至2.2元/平方米，“2.2元/平方米的物業(yè)費(fèi)，注定無法維持現(xiàn)有的服務(wù)品質(zhì)。”議價談崩，濱江服務(wù)直接宣布6月30日正式撤場。

同樣的情況也發(fā)生在中渝·春華秋實(shí)二期。今年3月，該小區(qū)召開業(yè)主大會表決物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整方案：住宅由高層2.0元/平方米·月和別墅3.5元/平方米·月統(tǒng)一調(diào)整為1.30元/平方米·月；商業(yè)由5.0元/平方米·月調(diào)整為3.0元/平方米·月；車位由80元/個·月調(diào)整為40元/個·月。

物業(yè)費(fèi)整體降幅接近40%，該小區(qū)加州物業(yè)直言：“這完全背離了物業(yè)管理市場實(shí)際，而繼續(xù)低價、低質(zhì)服務(wù)嚴(yán)重超越了公司基本的服務(wù)底線。”

然而，物業(yè)費(fèi)催收困難、人力成本上漲、基礎(chǔ)設(shè)施維保費(fèi)用上漲，都在考驗(yàn)著物企的盈利，2024年全國就有13家上市物企錄得虧損?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2024年物業(yè)收繳率僅82%，較前一年走低約3個百分點(diǎn)。

“主動退場是基于公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃及資源優(yōu)化配置的需要。”金科服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受每經(jīng)記者采訪時表示：

一方面是公司為持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)，優(yōu)化在管項目結(jié)構(gòu)，將資源集中投向更能體現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)項目；另一方面也是公司戰(zhàn)略調(diào)整，主動退出的項目基本上長期面臨物業(yè)收繳率不足/運(yùn)營成本過高/設(shè)施維護(hù)資金短缺等客觀挑戰(zhàn)，現(xiàn)有經(jīng)營模式難以保障服務(wù)品質(zhì)的可持續(xù)性。

為避免因資源不足影響業(yè)主權(quán)益，經(jīng)綜合評估才選擇退出，以便項目能更高效地匹配更合適的物業(yè)服務(wù)方。

“當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)波動對居民消費(fèi)行為的重塑，導(dǎo)致部分業(yè)主試圖通過壓低物業(yè)費(fèi)減輕負(fù)擔(dān)，但當(dāng)物業(yè)費(fèi)跌破成本線時，服務(wù)縮水引發(fā)更多拒繳，形成低價—劣質(zhì)—欠費(fèi)—撤場的死循環(huán)。”中物智庫分析指出，而另一部分業(yè)主則更愿為精細(xì)化服務(wù)付費(fèi)。物企既要應(yīng)對成本剛性上漲，又要滿足日益精細(xì)化的需求，當(dāng)物企無法在特定項目中找到平衡點(diǎn)時，戰(zhàn)略退出實(shí)為對雙方負(fù)責(zé)的商業(yè)選擇。

在其看來，頭部物企主動退出管理密度低、跨區(qū)域協(xié)調(diào)成本高的項目，實(shí)則是從“規(guī)模優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量優(yōu)先”的必然調(diào)整，轉(zhuǎn)而聚焦長三角、大灣區(qū)等核心城市群，用區(qū)域深耕替代廣種薄收，而頭部企業(yè)退場留出的空白，則為中小物企創(chuàng)造了增長空間。

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