每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

現(xiàn)房銷售真的要來了。

日前，信陽市住建局印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）批前公示》（以下簡(jiǎn)稱《批前公示》），嚴(yán)控預(yù)售許可條件，嚴(yán)格預(yù)售資金繳存，規(guī)范預(yù)售資金使用，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制，合理把握工程進(jìn)度，準(zhǔn)確界定新出讓土地。其中最受關(guān)注的一條是，“文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”。

此外，近期盛傳“我國(guó)正考慮對(duì)全國(guó)住房銷售方式進(jìn)行重大改革”。

事實(shí)上，據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來，全國(guó)已有超30個(gè)省（市）出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，如合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。另有多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售配套支持政策，如贛州多區(qū)縣延長(zhǎng)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對(duì)購(gòu)買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購(gòu)房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，山東多地提高購(gòu)買現(xiàn)房的公積金貸款額度等。

“一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”

《批前公示》指出，按照“新老有別”的原則，對(duì)已取得施工許可證的項(xiàng)目，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條等規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”時(shí)可申報(bào)商品房預(yù)售許可；或按照《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條第四款規(guī)定“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，申報(bào)商品房預(yù)售許可。

最重要的是，《批前公示》明確，文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。根據(jù)《批前公示》，項(xiàng)目開發(fā)公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項(xiàng)目開發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。嚴(yán)格落實(shí)使用自有資金購(gòu)地，開發(fā)公司需具備與項(xiàng)目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質(zhì)等級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。信陽市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1~3月，全市商品房銷售面積下降0.5%；銷售額增長(zhǎng)1.1%，商品房待售面積增長(zhǎng)8.5%。

5月13日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此次信陽政策的出發(fā)點(diǎn)非常清晰，就是做好三項(xiàng)工作，即化風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存、控增量，其中最重要的就是化風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度看，要精準(zhǔn)理解化風(fēng)險(xiǎn)的含義。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，觀察本輪現(xiàn)房模式的推進(jìn)，有一個(gè)非常重要的歷史背景，就是過去的爛尾樓事件和房企債務(wù)違約事件，尤其是2022年的“停工斷貸”，影響很大。河南當(dāng)時(shí)此類事件比較多，信陽等城市也出現(xiàn)了較多案例。此次信陽將“一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”，雖然就簡(jiǎn)單的一句話，但能看出來并非隨意一提，相關(guān)部門也應(yīng)該對(duì)這句話所產(chǎn)生的發(fā)酵效應(yīng)有足夠評(píng)估，本質(zhì)上就是立足新形勢(shì)，積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售。

有河南房地產(chǎn)從業(yè)者通過微信向每經(jīng)記者表示：“河南市場(chǎng)差異較大，有些城市做不到現(xiàn)房，房子基本賣不掉，一些開發(fā)商的項(xiàng)目是封頂以后才開售的。”

多地已有現(xiàn)房銷售試點(diǎn)

每經(jīng)記者注意到，2023年1月的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。

隨后的山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；四川省人民政府關(guān)于印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

天風(fēng)證券指出，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)，2024年我國(guó)現(xiàn)房銷售面積約3億平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，現(xiàn)房銷售面積占比已經(jīng)達(dá)到30.84%。短期視角看，推進(jìn)現(xiàn)房銷售對(duì)企業(yè)的IRR及凈利率產(chǎn)生影響；房?jī)r(jià)波動(dòng)走勢(shì)背景下，企業(yè)回報(bào)周期變長(zhǎng)或一定程度影響土地投資積極性和土地財(cái)政收入。但長(zhǎng)期視角看，現(xiàn)房銷售在保護(hù)購(gòu)房者利益的同時(shí)，也符合行業(yè)平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量的發(fā)展趨勢(shì)。

不過，在中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜看來，現(xiàn)房銷售模式下，仍有部分問題需要面對(duì)。第一，由于現(xiàn)房銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)較期房銷售模式更靠后，房企銷售回款也較當(dāng)前更晚，較為考驗(yàn)房企資金情況；第二，現(xiàn)房銷售一定程度會(huì)影響新房供應(yīng)規(guī)模，對(duì)于部分庫(kù)存量較小的地區(qū)來說，更需要地方政府進(jìn)行精準(zhǔn)把控推進(jìn)節(jié)奏和力度；第三，現(xiàn)房銷售對(duì)金融機(jī)構(gòu)的資金要求也將提升。

陳文靜表示，要更好地發(fā)揮現(xiàn)房銷售模式所帶來的優(yōu)勢(shì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從市場(chǎng)的角度來看，建議優(yōu)先在庫(kù)存大的城市或區(qū)域試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，同時(shí)加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，逐漸由期房銷售向現(xiàn)房銷售制度轉(zhuǎn)型。

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