文/初晨

2024年，房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中承壓前行，大悅城日前披露的年報顯示，大悅城以“卓越的城市運營與美好生活服務(wù)商”為定位，在挑戰(zhàn)中展現(xiàn)韌性，在變革中開拓新局。

企業(yè)年報顯示，大悅城全年實現(xiàn)營業(yè)收入357.91億元，核心業(yè)務(wù)存在諸多亮點：銷售排名逆勢提升至行業(yè)第23位，商業(yè)版圖再拓3座標桿項目，REITs發(fā)行創(chuàng)下西南地區(qū)紀錄，融資成本降至4.06%……一系列數(shù)據(jù)勾勒出這家央企控股房企的穩(wěn)健底色。

面對市場調(diào)整壓力，大悅城堅持“1123”戰(zhàn)略體系，即“1提升、1夯實、2聚焦、3精進”，在住宅開發(fā)、商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域協(xié)同發(fā)力。

全年新增土地儲備聚焦杭州、西安、三亞等核心城市，商業(yè)運營收入同比增長16%，REITs等創(chuàng)新融資工具成功落地，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了“大悅城樣本”。

這份年報不僅是對過去一年的總結(jié)，更折射出企業(yè)在行業(yè)變革期的戰(zhàn)略定力——以產(chǎn)品力筑底，以創(chuàng)新力破局，以長期主義謀篇。

商業(yè)領(lǐng)航與開發(fā)提質(zhì) 筑牢增長雙引擎

在全國商品房銷售面積同比下降12.9%的市場環(huán)境下，大悅城銷售型業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼，全口徑簽約金額369億元，簽約面積167萬平方米，排名逆勢提升6位至行業(yè)第23位，跑贏同期市場均值。

這一成績的背后，是公司聚焦核心城市、深耕改善型需求的戰(zhàn)略成效：在北京、上海、成都等一線及強二線城市，“壹號系”“悅系”產(chǎn)品持續(xù)熱銷，成都中糧?天悅壹號、西安悅著?央璟等項目成為區(qū)域標桿，杭州鷺悅朗云府四開四罄，印證了“中糧好房子”品牌的市場號召力。

產(chǎn)品力層面，大悅城以“場景化樣板間”“全維實景示范區(qū)”提升客戶體驗，北京宸悅國際樣板間斬獲美國TITAN地產(chǎn)大獎鉑金獎，綠色低碳技術(shù)與數(shù)智化應(yīng)用貫穿開發(fā)全流程，深圳中糧悅章?鳳凰里等項目實現(xiàn)“智慧社區(qū)”落地，契合新生代居住需求。

盡管行業(yè)毛利率承壓，大悅城通過精細化成本管控和高端產(chǎn)品布局，維持了21.76%的綜合毛利率，顯著高于行業(yè)平均水平。

作為公司核心競爭力之一，商業(yè)地產(chǎn)板塊在2024年迎來“豐收年”：廈門、三亞、海淀三大大悅城項目高質(zhì)量開業(yè)，出租率均超98%，開業(yè)率突破97%。

其中，廈門大悅城以“100%招商率”開業(yè)首日客流超17.3萬人次，三亞大悅城作為全國首個熱帶大悅城，月均銷售額破億，成為海南自貿(mào)港商業(yè)新標桿；海淀大悅城以“山系生活智潮地”定位，開業(yè)首日銷售額超1777萬元，填補區(qū)域高端商業(yè)空白。

三亞大悅城實景圖

截至2024年末，大悅城在營商業(yè)項目36個，總商業(yè)面積375萬平方米，全年購物中心銷售額401.3億元（同比增長16%），客流量3.66億人次（同比增長22%），平均出租率95.1%，持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。

差異化運營策略是關(guān)鍵：針對18-35歲青年客群，大悅城強化“年輕力”標簽，全年引入450余家首店、旗艦店，二次元業(yè)態(tài)銷售額突破11.1億元，IP快閃活動帶來超2.5億元消費，成功將商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為“潮流社交目的地”。

值得關(guān)注的是，公司在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域取得突破：2024年9月成功發(fā)行華夏大悅城商業(yè)REIT（180603.SZ），作為西南地區(qū)首單消費REIT，其底層資產(chǎn)成都大悅城期末出租率達98.1%，租金收繳率99.97%，為行業(yè)提供了“投融建管退”閉環(huán)的示范案例，標志著大悅城從重資產(chǎn)開發(fā)向“輕重結(jié)合”模式的深化轉(zhuǎn)型。

寫字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊在逆境中保持穩(wěn)定，整體出租率分別達91.1%和98.2%。北京中糧廣場獲“2024中國寫字樓品牌價值10強”，深圳產(chǎn)業(yè)園聚焦大健康、新能源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，通過輕資產(chǎn)輸出模式拓展管理規(guī)模，中關(guān)村（大興）細胞與基因治療產(chǎn)業(yè)園等項目開業(yè)即獲行業(yè)認可。

酒店與長租公寓板塊依托核心地段布局，北京華爾道夫酒店、三亞美高梅度假酒店等保持高端市場競爭力，長租公寓平均出租率95%，“大悅樂邑”品牌獲“國有企業(yè)創(chuàng)新標桿”等11項榮譽。物業(yè)管理服務(wù)作為重要配套，在管面積達2545萬平方米（同比+17.9%），滿意度創(chuàng)歷史新高，行業(yè)排名升至第29位，業(yè)務(wù)覆蓋住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等多業(yè)態(tài)，形成“開發(fā)－運營－服務(wù)”全鏈條協(xié)同。

從財務(wù)到戰(zhàn)略：控風險、拓融資、謀長遠

面對行業(yè)資金壓力，大悅城以“嚴投資、保交付、穩(wěn)結(jié)算”為核心，全年經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額66.17億元，大悅城通過精準控制拿地節(jié)奏（新增土地儲備集中于杭州、西安等高能級城市，土地款總額84.26億元），確保資源向核心區(qū)域聚焦。

截至去年年末，大悅城土地儲備可售貨值約1269億元，80%分布于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心都市圈，為未來銷售奠定基礎(chǔ)。

融資端展現(xiàn)央企優(yōu)勢，全年發(fā)行中期票據(jù)、公司債券等71億元，新增借款平均成本低至3.0%，綜合融資成本4.06%（同比降55BP），中誠信國際、中證鵬元維持AAA主體信用評級。

資金管理聚焦“降杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)”，短期債務(wù)占比控制在合理區(qū)間，經(jīng)營性物業(yè)貸款、REITs等工具拓寬資金來源，有效緩解償債壓力。

公司明確“1123”戰(zhàn)略體系，即提升商業(yè)引領(lǐng)地位、夯實高質(zhì)量開發(fā)業(yè)務(wù)，聚焦產(chǎn)品與區(qū)域、精進差異化發(fā)展。在商業(yè)領(lǐng)域，未來將加速REITs發(fā)行，計劃2025年再推2個新項目入市，通過輕資產(chǎn)輸出擴大管理規(guī)模。

住宅開發(fā)端則聚焦改善型需求，在核心城市打造“中糧好房子”標桿，提升單項目利潤率。社會責任方面，積極投身城市更新與鄉(xiāng)村振興，三亞大悅城推動區(qū)域消費升級，甘孜縣幫扶項目孵化特色農(nóng)產(chǎn)品，彰顯央企擔當。

面對行業(yè)周期波動，大悅城坦言需應(yīng)對市場信心修復、政策環(huán)境變化等挑戰(zhàn)。2025年將堅持“穩(wěn)字當頭”，一方面通過優(yōu)化量價策略、拓展大宗客戶加速去化，另一方面深化商業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，推進智慧設(shè)施運維平臺在全國項目落地，提升運營效率。

長期來看，公司看好核心城市剛性及改善型需求，認為城中村改造、保障房建設(shè)等政策將為行業(yè)帶來新機遇，而大悅城的品牌力、運營力和資源整合能力，將成為穿越周期的核心優(yōu)勢。

大悅城2024年的成績單，既是行業(yè)調(diào)整期的“韌性圖鑒”，更是轉(zhuǎn)型發(fā)展的“破局指南”。從商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)領(lǐng)跑，到開發(fā)業(yè)務(wù)的品質(zhì)堅守，再到融資與運營的精細化管理，這家央企正以“長期主義”書寫高質(zhì)量發(fā)展答卷。在“房住不炒”的基調(diào)下，大悅城的實踐證明：唯有扎根核心價值，擁抱創(chuàng)新變革，才能在行業(yè)重構(gòu)期占據(jù)主動，為城市與生活創(chuàng)造更多可能。