每經記者｜王佳飛    每經編輯｜魏文藝    

“由甲方文化向乙方文化轉變，由躺著賺錢向跪著賺錢轉變。”

7月5日，在華夏幸福（SH600340，股價3.17元，市值124.06億元）舉行的戰(zhàn)略宣貫大會上，華夏幸福副總裁、主管戰(zhàn)略負責人林成紅如此表示。當天，董事長王文學與公司管理層和員工代表出席。

對于本次大會宣布的華夏幸福“將全面轉型成為產業(yè)新城服務商”，華夏幸福相關負責人7月6日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“此后，華夏幸福的業(yè)務范圍和結算方式都會有所不同”。

值得注意的是，目前華夏幸福仍有接近半數的債務需要重組，未償還債務累計達461億元，而且近期大股東還在不斷被動減持。華夏幸福最新的表態(tài)是，計劃在2022~2023年完成債務重組。

轉型服務商

戰(zhàn)略宣貫大會宣布，華夏幸福將全面轉型成為產業(yè)新城服務商。

所謂產業(yè)新城服務商，該公司的解釋是，將重塑以產業(yè)發(fā)展為核心的政府服務體系（含融資服務、產業(yè)招商、綜合運營與城市營銷推廣等）和以空間服務為核心的企業(yè)服務體系（含選址、代建、企業(yè)物業(yè)、投融資咨詢等）。

同時，“輕資產”成為了一個關鍵詞。

華夏幸福方面表示，招商與園區(qū)服務將全面向輕資產轉型，做好產業(yè)招商與園區(qū)運營服務，同時積極培育以空間服務為核心的企業(yè)服務。住宅業(yè)務也將“輕重分離”，重資產開發(fā)業(yè)務繼續(xù)完成保交房任務，探索地產發(fā)展新模式，發(fā)展房地產代建和裝修、營銷、總包等開發(fā)產業(yè)鏈輕資產業(yè)務。

對此，上述華夏幸福相關負責人向記者進行了更為詳細的解釋，“輕資產轉型后，華夏幸福的業(yè)務拓展就不局限于原有的產業(yè)新城了，因為要轉型成為服務商，所以產業(yè)新城之外的產業(yè)和運營服務華夏幸福也會去做。”

“此外，結算模式也不同了。雖然還是以服務費為主，但是收取的比例上會比此前低，不過來源會比之前多些。此前結算的客戶是以政府為主，今后的結算客戶會既有政府也有企業(yè)，會服務于企業(yè)的選址、融資等，提供一站式保姆服務。這些產業(yè)新城域外服務的收入結算，將采用更加市場化的方式，以服務費方式收取。”

三年轉型期

此前，根據華夏幸福的說法，產業(yè)新城的收費項目大致有5個方面：

一是向地方政府收取的規(guī)劃設計費用，金額為成本的110%；二是向地方政府收取土地整理費，金額為成本的115%；三是向地方政府收取基礎設施建設費用，金額為成本的115%；四是向地方政府收取產業(yè)發(fā)展服務費用，金額為合作區(qū)域內入區(qū)項目當年新增落地投資額的45%；五是向地方政府收取城市運營維護費用，具體金額由雙方協商。

值得注意的是第四點，產業(yè)發(fā)展服務費用，這種收費方式表明，只要產業(yè)新城園區(qū)內企業(yè)有新的投資，那么華夏幸福便能從政府那里得到投資額的45%。

不過，表面上穩(wěn)賺不賠的產業(yè)新城生意并沒有為華夏幸福貢獻利潤。據2021年報，產業(yè)新城及相關業(yè)務為華夏幸福貢獻了-378.94億元的營業(yè)利潤。

如今，華夏幸福將放棄這個舊有的模式，以輕資產的方式來收取服務費。上述華夏幸福相關負責人的描述是“可以跑得通的”，但具體效果如何還有待觀察，華夏幸福給自己的轉型時限是從2022年至2025年的三年時間。

需要注意的是，華夏幸福并沒有放棄房地產開發(fā)業(yè)務，住宅開發(fā)不僅仍舊是核心板塊，并且還排名第一。

林成紅的發(fā)言足見房地產業(yè)務對于華夏幸福轉型的重要作用，“在華夏幸福新戰(zhàn)略的實現路徑中，我們提出以住宅開發(fā)和資產管理為基礎，就是通過住宅開發(fā)一方面完成保交房的基本任務，履行企業(yè)主體責任，同時住宅開發(fā)銷售與存量資產運營產生的現金流，將在企業(yè)戰(zhàn)略轉型實施的同時，確保團隊穩(wěn)定、企業(yè)生存、經營企穩(wěn)與可持續(xù)發(fā)展。”

就在本次戰(zhàn)略宣貫大會的前一天（7月4日），華夏幸福公告了債務重組的最新進展。截至6月30日，華夏幸?！秱鶆罩亟M計劃》中金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1186.03億元，相對于總共2192億元的金融債務已經重組過半，累計未能如期償還債務金額合計461.25億元。

華夏幸福最新的表態(tài)是，計劃在2022~2023年完成債務重組。