每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

房地產(chǎn)下行周期里，當(dāng)按時交卷都能收獲一片掌聲時，建發(fā)國際集團(tuán)（01908.HK）2021年這份數(shù)據(jù)看起來很漂亮的年報呈現(xiàn)出來時，讓外界又驚又喜。

從基本經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)總收入約534.42億元，同比增長約25.03%。毛利約87.36億元，同比增長約19.02%；歸母凈利潤約35.17億元，同比增長約51.48%；歸屬公司股東權(quán)益的累計(jì)合同銷售金額約1300.92億元，同比上升約100.90%；銷售權(quán)益比例約79%，同比提升8%。

不過這對建發(fā)來說屬于“常規(guī)操作”，從2016年銷售不過億元到如今邁入千億房企陣營，建發(fā)銷售規(guī)模就幾乎以每年將近一倍的速度增長。

超額完成2021年銷售目標(biāo)后，建發(fā)提出了2022年全口徑銷售目標(biāo)——1650億元，同比增速約27%。

相比前幾年的大步邁進(jìn)，建發(fā)這一目標(biāo)實(shí)屬謹(jǐn)慎了許多。但在當(dāng)下瞬息萬變的市場環(huán)境下，建發(fā)對這一目標(biāo)也不敢再輕易斷言，只能一再表示“目標(biāo)很難定”“會根據(jù)市場情況動態(tài)調(diào)整。”

盡管在年報發(fā)布后，包括中金公司、國金證券等紛紛給予建發(fā)“跑贏行業(yè)”“買入”的投資評級，但投資者情緒并未好轉(zhuǎn)。年報發(fā)布之后的首個交易日，建發(fā)股票報收16.62元/股，微跌0.24%。

雖然銷售速度保持了一貫的增長態(tài)勢，但建發(fā)在利潤表現(xiàn)上未能與行業(yè)趨勢對抗，2021年房地產(chǎn)銷售毛利率、凈利率分別為16.35%、7.5%。其中，毛利率同比上年下降了0.82個百分點(diǎn)。而在此前的2017-2018年，其毛利率錄得30%以上水平。

對此，建發(fā)方面表示，這主要是若干實(shí)施價格上限政策的地區(qū)物業(yè)開發(fā)毛利率減少所致。

不過更重要的原因是，建發(fā)前兩三年獲取的高地價項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，這也是其近幾年最為外界所詬病的地方。

復(fù)盤2021年建發(fā)的拿地擴(kuò)儲步伐，就是一部“紀(jì)錄制造史”：2月聯(lián)手融創(chuàng)在上海普陀溢價36.15%拿地，由于拿地溢價過高，上海普陀區(qū)政府對競得人進(jìn)行約談，重申“房住不炒”；4月廣州首批集中供地，以45%溢價拿下南沙橫瀝島一塊地，刷新了南沙區(qū)當(dāng)時的地價紀(jì)錄，成為南沙新晉地價TOP 1；杭州首輪集中供地中，建發(fā)為拿到拱墅區(qū)一塊地，不僅付出29.33%的溢價，還喊出了38%的自持比例，創(chuàng)造了杭州近兩年半以來的最高自持紀(jì)錄……

若據(jù)此預(yù)測，未來兩年建發(fā)毛利率還將繼續(xù)下探。

建發(fā)如此激進(jìn)拿地，實(shí)則蘊(yùn)藏著其對規(guī)模的渴望。

2021年，建發(fā)新增進(jìn)入南昌、寧波、溫州等多個城市，新增獲取項(xiàng)目的權(quán)益可售面積約1181萬平方米，權(quán)益可售貨值約1933億元。

在2021年業(yè)績會上，建發(fā)國際行政總裁林偉國直言不諱：“我們一直比較焦慮的是銷售額，沒有太關(guān)心利潤的事情”，“按照2021年土儲去化率77%計(jì)算，今年完成1650億元銷售目標(biāo)綽綽有余”。

然而“遍地都是金子”的時代過去了。

如今，這家擁有地方國資背景、規(guī)模躍進(jìn)迅猛的房企，也不得不更加注重精耕細(xì)作。林偉國表示，往后建發(fā)要將安全運(yùn)營放在第一位，拿地以資金鏈安全為優(yōu)先，在資金排布上會留有余地，“原則上不拿低于7%利潤率以下的地塊，ROI也能夠較高一點(diǎn)，能夠達(dá)到15%左右或12%-15%之間的水平。”

理想是豐滿的，但現(xiàn)實(shí)是，復(fù)雜的市場局面尚未得到緩解，建發(fā)這一年還能復(fù)制77%的去化率，講好一個房企逆市規(guī)模增長的故事嗎？

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500450702