每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“姐，好久不聯(lián)系了，您現(xiàn)在還有學(xué)區(qū)房的貸款需求么？”

時隔大半年，給田菲打電話的助貸機(jī)構(gòu)又多了起來，這令她有些疑惑。

年初的時候，田菲曾想過，如果可以貸下400萬元，那就再湊些錢買個便宜點的學(xué)區(qū)房。但后來的政策和親身經(jīng)歷令田菲措手不及，“年初跟他們?yōu)橐惶追孔哟蟀胍惯€在討價還價，年末經(jīng)紀(jì)人各種給我打電話說降價了，還是北京的頂流學(xué)區(qū)房”。

西城德勝、海淀萬柳的學(xué)區(qū)房，是北京家長們心中的“白月光”，不過對田菲來說，是“經(jīng)?？纯?，感知一下北京二手房市場的風(fēng)向標(biāo)”。

朋友圈的“學(xué)區(qū)房八卦姐”

田菲是一個普通的北漂，早些年因工作在北京落了戶，又借助“6個錢包”買了一套剛需房，每月公積金就能覆蓋房貸，用她自己之前的話說，學(xué)區(qū)房是不可能買的，向來不信這些。

“其實挺喜歡看那些天價學(xué)區(qū)房的新聞，我也說不清是什么心態(tài)，雖然家里有個適齡娃，但反正肯定不會買，也買不起，就跟看娛樂八卦一樣圖個熱鬧。”對學(xué)區(qū)房的格外關(guān)注讓田菲在朋友們中收獲了一個外號“學(xué)區(qū)房八卦姐”。

田菲知道很多可以找學(xué)區(qū)房相關(guān)信息的隱藏網(wǎng)站，里面有現(xiàn)在各大中介平臺都看不到的一些成交和掛牌數(shù)據(jù)，也有熱門學(xué)區(qū)房的價格動態(tài)，“沒事的時候看看，感知一下北京二手房市場的風(fēng)向標(biāo)。”

北京東城某學(xué)區(qū)房小區(qū) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

裕中東里、蜂鳥家園、豐匯園、六鋪炕二區(qū)、陽光麗景……提起北京那些頂級學(xué)區(qū)房的名字，田菲如數(shù)家珍。什么時候降價了，哪里有了成交，哪個片區(qū)有人高位站崗，哪個小區(qū)只有占坑房，她倒也略知一二。

直到這兩年，每逢開學(xué)季前，滿屏充斥著類似于海淀1911（即2019年1月1日后在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的，通過電腦派位的方式多校劃片入學(xué)）、西城731（即2020年7月31日后在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)）之類的數(shù)字，田菲才搜了搜其中的意思。

11月北京部分學(xué)區(qū)房成交明細(xì) 圖片來源：受訪者提供

采訪間隙，有經(jīng)紀(jì)人發(fā)來11月德勝片區(qū)的學(xué)區(qū)房成交明細(xì)，她打開其中一張圖片掃了一眼，“看，1980年的房子，多么純正的老破小，四五十平方米，單價15萬元+/平方米，還是有人買。”

從田菲提供的成交明細(xì)看，其中有一處是位于德勝學(xué)區(qū)的六鋪炕二區(qū)，40平方米，670萬元，單價16.75萬元/平方米。而六鋪炕二區(qū)，正是2019年那則題為《30萬元/平方米！北京學(xué)區(qū)房12平“儲物間”360萬成交》的新聞發(fā)生地。

“確實在降溫，但還是買不起，難道我差的是降的那點兒嗎？”田菲笑稱。

“黑科技”信用貸和搶房

去年下半年，隨著周邊的一些朋友二套陸續(xù)置換了學(xué)區(qū)房，以及聽說幼兒園不少小朋友的家長已經(jīng)準(zhǔn)備好了西城的學(xué)區(qū)房，田菲開始有些動心了。

到今年初，火爆的學(xué)區(qū)房行情和數(shù)個來自助貸機(jī)構(gòu)的電話徹底擾亂了田菲那顆佛系的心。對方稱，“征信良好、工作穩(wěn)定，利率4%～6%的信用貸，最高可以做到400萬元。”

“他們是這么給我說的，在個人情況評分不錯的前提下，申請4～5家銀行就差不多能到400萬元。說是有黑科技，可以解決包括流水、社保等在內(nèi)的實操問題，中介費是貸款額的2～3個點，也就是10萬塊左右。”田菲表示，“我問得挺細(xì)的，我當(dāng)然知道沒有這么好的事情。”

田菲舉了個例子，比如，要做一個比較好的個人評分，其中提交材料時，公積金需要詳細(xì)流水，社?？梢圆惶峤换蛘咧惶峤灰粋€在交記錄，隱藏繳納金額，個人流水要是月供的2倍以上才比較穩(wěn)妥。

“我不知道黑科技是什么，但那時候他們真的說得我特別心動。”田菲說，“好幾家機(jī)構(gòu)都給我打電話了，除了信用貸，還可以做房抵貸。但我不想抵押房子，所以就沒有往這方面詢問太多。”

田菲當(dāng)時的想法是，如果可以貸下400萬元，那她就準(zhǔn)備再湊些錢買個便宜點的學(xué)區(qū)房。

也正是從那時起，田菲開始正兒八經(jīng)地看起了學(xué)區(qū)房。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前曾采訪過田菲，今年春節(jié)前的一晚，經(jīng)紀(jì)人告訴田菲，海淀區(qū)某重點小學(xué)新上了一套面積約50平方米、售價580萬元的房源。

“那時候市場多火呀，我跟經(jīng)紀(jì)人確定報備房源意向后，他們告訴我已經(jīng)有10位客戶了，約定第二天上午在中介公司按照報備順序和房主談價。”提起年初的看房經(jīng)歷，田菲依然耿耿于懷，“先不說當(dāng)晚坐地加價20萬元了，第二天我們連房主人都沒見到，說是堵在路上了，就又被通知加價20萬元，這么算下來的620萬元已經(jīng)超過我預(yù)算了，果斷放棄”。

“現(xiàn)在想想，說不定人家是已經(jīng)談好了高價呢，不然怎么當(dāng)天就這么順利620萬元成交了？”田菲說，“后來也斷斷續(xù)續(xù)看過不少房子，猶猶豫豫的都沒下手，再后來，趕上調(diào)控降價，我就更猶豫、更觀望了。”

“消失”的助貸員和經(jīng)紀(jì)人

北京學(xué)區(qū)房市場這一年的重大變遷莫過于此。

從去年11月到今年初，北京不少優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房迎來大漲，部分漲幅甚至超過20%，一時間，類似“蜂鳥家園跳漲200萬后一房難求”的新聞也頻頻出現(xiàn)。

“蜂鳥家園我可買不起，人家對口中關(guān)村三小，是‘白月光’級別的，和中介聊天的時候他們也會跟我說一些情況。比如去年整個蜂鳥家園成交量大概是120余套，基本屬于掛出一套搶走一套。”田菲說。

事實上，自年初那波高峰后，北京對學(xué)區(qū)房得監(jiān)管力度驟然加大，不僅更為嚴(yán)格地執(zhí)行多校劃片，有關(guān)部門還對購買學(xué)區(qū)房時可能涉及的經(jīng)營貸等進(jìn)行了嚴(yán)查。

來源：北京市西城區(qū)房管局官微

今年4月16日，西城區(qū)房管局聯(lián)合多部門開展中介機(jī)構(gòu)專項執(zhí)法檢查，嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房行為。

那段時間，北京市住建委數(shù)次發(fā)文，表示將堅決遏制、精準(zhǔn)打擊，嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片、派位入學(xué)政策，并把“借學(xué)區(qū)房等炒作房價”列為今年九大重點工作之一；主管部門也對樓市熱點區(qū)域的成交案例進(jìn)行了普遍排查，西城金融街、德勝，海淀萬柳、中關(guān)村等熱點學(xué)區(qū)成交案例是核查重點。

田菲表示，自己和幾家助貸機(jī)構(gòu)在今年3月前后溝通十分頻繁，但此后有大半年幾乎杳無音信。“我看那些業(yè)務(wù)員微信朋友圈也不發(fā)了，也不給我打電話了”。

突然“銷聲”的還有一部分經(jīng)紀(jì)人群體。

今年7月4日，西城區(qū)房管局組織轄區(qū)內(nèi)多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)召開工作會，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房；7月6日下午，西城區(qū)房管局又通報2名中介機(jī)構(gòu)員工針對西城區(qū)教改政策發(fā)布煽動性信息引發(fā)群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，已被刑事拘留。

來源：北京市西城區(qū)房管局官微

新華社報道亦稱，在執(zhí)行“731”政策后，西城區(qū)整體二手房價格有所下調(diào)，其中德勝、月壇、金融街3個學(xué)區(qū)內(nèi)二手價格可以預(yù)期將出現(xiàn)下探。相關(guān)平臺顯示，近兩周來，金融街、德勝學(xué)區(qū)均有業(yè)主調(diào)低了二手房掛牌價格20萬元至30萬元。

也正是從那時起，關(guān)于北京學(xué)區(qū)房“買家違約，寧損100萬定金”的案例開始閃現(xiàn)。

“前兩天有蜂鳥家園的經(jīng)紀(jì)人告訴我，有一套掛牌很久的40多平方米房源，年初報價1100多萬元，現(xiàn)在800萬元左右就可以拿下。據(jù)說是因為之前業(yè)主在國外無法簽約，現(xiàn)在回來了，業(yè)主誠心想賣。”

根據(jù)經(jīng)紀(jì)人的說法，現(xiàn)在整個蜂鳥家園大概有五六十套房源在售，但實際可成交的也就十幾套，很多都有這樣那樣的問題。

“不少業(yè)主都收回了房源，開始觀望，覺得似乎見底了。”有蜂鳥家園片區(qū)經(jīng)紀(jì)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露。

“現(xiàn)在我們也不太發(fā)朋友圈，有房源出的話都是一對一打電話，價格真的比年初降了很多。”

在田菲眼中，西城德勝、海淀萬柳那邊的學(xué)區(qū)房是用來仰望的，“教育資源不均衡啊，有什么辦法呢。我現(xiàn)在也看開了，能上哪個小學(xué)就哪個小學(xué)吧，實在不行就去私立，在我力所能及的范圍之內(nèi)給孩子提供教育條件就好”。

最近給田菲打電話的助貸機(jī)構(gòu)又多起來了，一天能接到好幾個。

“過橋墊資，我們是專業(yè)的，做了這么多年，沒有風(fēng)險。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝