每經記者｜吳若凡    每經編輯｜陳夢妤    

9月13日，上海土地市場網(wǎng)站公布了新一批集中供地詳細公，總計48幅地塊，其中涉商品住宅地塊27幅，分布在11個區(qū)，總起始價約574億元，另外本批次還涉及7幅租賃用地，14幅征收安置房。

值得注意的是，在發(fā)布公告的同時，還有一份《關于住宅用地集中出讓相關提問的解答和提示》，其中在土拍規(guī)則中增加了隨機值，尤為引人關注。

此次政策明確，第二批集中公告的住宅用地競價規(guī)則中，將增加一個隨機值概念。

具體變化為：競價進入一次書面報價階段，一旦有競買人報價相同（無論該報價最終是否有效），將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個大于中止價且不大于一次書面最高報價的任一萬位整數(shù)“隨機值”。書面報價環(huán)節(jié)僅新增一個隨機值，隨機值可與競買人的報價重復。平均價為一次書面報價結束后所有有效報價的算術平均值（有三個及以上有效報價的，“隨機值”納入平均價計算），未報價、無效報價和修正報價不納入平均價計算。

換言之，在書面報價階段，如果出現(xiàn)競買人報價相同的，將自動產生一個隨機值，這個隨機值將納入到平均價的計算過程中。

58安居客房產研究院分院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，根據(jù)過去的規(guī)則，各競買人通過書面報價，最接近平均值的獲得土地。但類似政策有一些瑕疵，比如部分房企揣摩了平均值大小，最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。而現(xiàn)在增加了隨機值，類似“揣摩”的做法就沒意義，拿地有一定的隨機性，反過來增加了書面報價過程中拿地的公平性。

張波表示，加了隨機值，本身是增加了平均值的不確定性，也杜絕了串標的可能。此前如果幾個開發(fā)商事先有溝通，可以人為左右平均值。二現(xiàn)在隨機值增加了土拍結果的不確定性，也使得土拍更加公平。在競拍規(guī)則上，核心邏輯還是通過這種方式來穩(wěn)定地價，做到土地供給更加公平合理，而非價高者得，客觀上減少了圍標地塊出現(xiàn)的可能性。

此前，上海在第一輪集中土拍中，每一幅地塊會提前公布三個價格——起始價、中止價、最高價。當房企競價達到中止價時，進入一次性報價，報價范圍為中止價與最高價之間。最后，根據(jù)各家一次性報價取平均價，距離平均價最接近者勝出。如差價相同，價低者勝出。如價格相同，先出價者勝出。從最終結果看，多數(shù)地塊成交樓板價與房地聯(lián)動價的比值在40%-50%之間，這就給房企了利潤一定保證。

張波分析認為，本次第二批整個供地在供應量上有所減少，但也形成了一定錯位。第一批集中供地的時候，五大新城供應量較大，此次在部分形成供應量的基礎上，增加了市中心地塊的供給，對整個市場供應結構做了微調，這將有利于后續(xù)項目上市后推盤的穩(wěn)定。

知名地產分析師嚴躍進表示，此次上海土拍新規(guī)，除了競拍規(guī)則的調整以外，也形成了很多新約束，尤其是對于房企拿地資金方面的約束。類似規(guī)定，都促進了土地交易市場的穩(wěn)定。至少從當前的政策管控看，房企利用高杠桿方式去拿地的可能性是不大的，房企資金或拿地主體資格將面臨更為嚴格的審查，這自然促進了房企在拿地方面的規(guī)范性，也進一步促進當前上海土拍市場的穩(wěn)定，落實穩(wěn)地價的政策導向。

封面圖片來源：視覺中國