每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)大潮的全面開啟，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸回到正常的動工、賣房狀態(tài)。

但受新冠肺炎疫情影響，春節(jié)期間各地售樓處關(guān)閉、“返鄉(xiāng)置業(yè)”消失，春節(jié)后房企復(fù)工推遲、2月份樓市交易大跌……在這樣不利的局面下，頭部房企的優(yōu)勢更加顯現(xiàn)，而中小房企可能面臨的是如何才能“活下去”的問題。

那么，復(fù)工后的房企目前處于何種狀態(tài)？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者分別采訪了幾家房企的投資、工程和銷售負責(zé)人，客觀呈現(xiàn)不同房企在疫情下的復(fù)工狀態(tài)。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

投資總：就怕別家搶地

“投資這塊，現(xiàn)在手上有足夠現(xiàn)金，但是用不出去。”某房企投資拓展總劉浩告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，現(xiàn)階段有些城市相關(guān)土地交易的部門還沒恢復(fù)正常，所以投拓團隊主要是在時間和節(jié)奏上受到了影響。

以內(nèi)部流程為例，劉浩告訴記者，以前只要投拓發(fā)現(xiàn)了不錯的項目，上報集團投資評審委員會，同意后就可以同步配好資金開始操作了。目前來看，所有節(jié)奏都會往后拖，但這個階段不能閑著。“就怕政府突然變卦，或者被別家截胡。”

劉浩表示，之前公司在北方某城市看中一塊純宅地，雖然總地價偏高一點，地塊屬性稍微差一點，但是能夠和政府談一談、并且鎖地的。但因為今年春節(jié)比較早，公司和政府的會議安排比較滿，這塊地就推遲到年后，但受疫情影響到現(xiàn)在還沒機會碰上。“原本是2月份要摘的地，現(xiàn)在還沒拿到手，所以要事先把能定的弄好，就怕拖得太晚，別家進來。目前需要緊密了解同行的動態(tài)，同時與政府繼續(xù)跟進。”

對于購地，劉浩表示，有一定風(fēng)險，同時還要不斷和金融機構(gòu)進行聯(lián)系。“由于是非上市公司，尤其關(guān)注和金融機構(gòu)的關(guān)系，畢竟大部分資源都來源于非標(biāo)融資。投資有風(fēng)險，所以金融機構(gòu)對資金回報率有要求。如今節(jié)奏被打亂，一些金融機構(gòu)剛上班，還需要和他們進一步加強溝通。”

在劉浩看來，公司作為中小型房企，與主流房企比投資規(guī)模偏小，所以整體影響不會太大，但每塊地，包括融資、鎖地等，都要跟得比較細。目前需要把一些意向比較強的項目往下跟，上半年的地拿得越早越好，才能滿足一些開發(fā)需求，因為一般年前或2月拿的地都可以在今年實現(xiàn)銷售。

工程總：所有成本都在漲

往年的3月份，項目工地上早已經(jīng)熱火朝天、人山人海了。但今年受疫情影響，情況截然相反。

某“千億”房企工程總張華告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他們項目的工人于臘月二十五（1月19日）左右放假，正常情況下正月初十（2月3日）收假。今年因為疫情影響，公司推遲到2月10日上班。但實際上，到目前為止能來上班的工人也不多，所有工地都不能恢復(fù)正常施工狀態(tài)。

據(jù)張華介紹，公司處于開工狀態(tài)的300多個項目，都受到不同程度的波及。目前工程團隊的主要任務(wù)就是做工人安排、復(fù)工復(fù)產(chǎn)申報、推進工程審批等。

首先“頭疼”的就是工人。張華告訴記者，返程的工人需要報備詳細的個人情況，如果是從疫區(qū)歸來的工人還需要隔離14天，這也相應(yīng)地增加了時間成本。與此同時，因為春節(jié)后其他同行都在搶工人，所以工人的酬勞肯定要漲，去年只要每天300元，今年可能要每天400~450元才能招到一個工人，人工成本上漲很明顯。

此外，讓人著急的則是復(fù)工申報和節(jié)點審批。張華直言，復(fù)工審批的工作推進并不順暢，蓋章、打報告、各種簽字，每一環(huán)節(jié)都卡得很嚴，審批時間也不短。

“復(fù)工來說，首先是街道防疫辦公室，然后是公安、城管、環(huán)保、安監(jiān)。報完之后要到區(qū)建設(shè)局蓋章，待區(qū)同意之后，要到市建設(shè)局蓋章，最后要由市防疫辦公室，每個地方有所差別。另外，工程的節(jié)點驗收，涉及需要政府部門，目前也都無法正常進行。”張華告訴記者，除了工人和流程，一個項目的復(fù)工還會牽動大量物資，而現(xiàn)在因為上下游工廠復(fù)工節(jié)奏不同，很多材料可能無法供應(yīng)。

而且，材料漲價也是一個問題。“幾乎所有原材料都要漲價，因為大家都沒貨。以混凝土為例，由于沒有開工，但凡有一家（混凝土公司）開工，價格也隨之上漲。另外，防疫物資也要買，口罩、消毒等現(xiàn)在屬于增加的成本；還有工人費用、財務(wù)費用，建設(shè)費用最終都需要房企來買單。”

張華表示，本次疫情是對各家房企工程團隊的考驗和大練兵。“一級管控要求所有生產(chǎn)全部停止，加上工人、工程各方面的影響，接下來一定會面臨大量項目逾期交付。從2月10日復(fù)工到現(xiàn)在很多項目還沒開工，算一算，已經(jīng)延遲太久了。估計疫情可能會導(dǎo)致工程延期開工50余天。”

對于項目施工，張華表示，樂觀估計，順利的話可能要3月底才能正常施工吧。

營銷總：以價換量不可避免

丁峰是某TOP20房企武漢區(qū)域的營銷負責(zé)人，由于年前封城，他至今還沒有回到武漢。

而原本計劃在今年3月底供貨的武漢黃陂項目，至今還處在初備階段。新項目的總包也還沒有定標(biāo)，更不要說組織人員進場施工。丁峰表示，項目預(yù)計會比原來的施工周期延長2~3月，供貨更是預(yù)計延遲到8月份。

這對銷售端而言會有多大損失？丁峰告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，具體損失還不好估算，資金成本、人員成本等現(xiàn)在都是只出不進。不過更大的壓力會是現(xiàn)金流，原本計劃年中現(xiàn)金流就能回正，現(xiàn)在要延遲到9月份。

另外，由于周期拉長，整個黃陂板塊的所有樓盤項目會集中供貨，屆時勢必會引發(fā)慘烈的價格大戰(zhàn)。“以價換量是不可避免的，短期之內(nèi)銷售價格會受到影響。”丁峰說。

更讓丁峰擔(dān)憂的是，受疫情影響，一方面武漢人口流入會受到限制，絕對買房人數(shù)減少；另一方面，購買意愿是不是能完全恢復(fù)也不好說，目前武漢二手房的掛牌價已經(jīng)下降了15~20%。

“對于營銷來說，目前能做的工作不多，大多是些基礎(chǔ)性的工作。”丁峰告訴記者，現(xiàn)階段他們正在加強員工培訓(xùn)，增加線上營銷的規(guī)范化、模塊化等。目前只能做線上蓄客，通過一系列措施降低購房門檻，鎖定一些潛在客戶，為疫情過后做準(zhǔn)備。

“要說復(fù)工程度的話，只能達到原先的30%左右吧。”在丁峰看來，營銷端的全面復(fù)工可能要等到4月底左右，希望5月能夠完全恢復(fù)正常。

專家：千億房企保規(guī)模，中小房企保利潤

疫情影響之下，房企應(yīng)該持有怎樣的心態(tài)？

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，疫情影響下，不同階段的房企，生存處境也會有差別。

“企業(yè)的在手現(xiàn)金和融資渠道，就決定了其受影響的程度。所以可以看到，像中海、萬科、保利這種傳統(tǒng)主流房企，不管市場好壞都會不停拿地。”張波直言，雖然投資的每塊地不是一定都能掙錢，但這類企業(yè)銷售規(guī)模大，資金相對充足，融資成本也可以把控，也就不用太考慮投資策略，滿足集團下達的投資任務(wù)就可以了。

“（頭部房企）可以在招拍掛市場‘蒙著眼睛拍’拿地，也可以參與一級土地整理和舊城改造，保證在投拓市場的江湖地位，永遠在進行市場參與，規(guī)模越大風(fēng)險相對越低。”

在張波看來，頭部企業(yè)相對好過，但800億~1000億元銷售規(guī)模的企業(yè)則可能很難受。這類企業(yè)本身處于擴張期，對資金也最渴求，而疫情對他們的現(xiàn)金流來說更是“雪上加霜”。

前期關(guān)注利潤的企業(yè)，會比激進性企業(yè)好過一些。張波建議，去年剛過“千億”的房企，首先應(yīng)維持一定增速，二線房企則必須保有一定規(guī)模。中型企業(yè)需要有一定專業(yè)特長，或者在某個城市有一定優(yōu)勢，就要繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢，保證好利潤。（應(yīng)受訪者要求，文中劉浩、張華、丁峰均為化名）

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)