每日經濟新聞 2019-06-13 18:13:34
這是世茂房地產“重回前十”雄心的注腳。
每經記者 吳抒穎 每經編輯 陳夢妤
若非因為并購對象是話題度十足的泰禾，為世茂樹立起“白衣騎士”的形象，其2019年至今總計191億元的并購交易或許不會在業(yè)界掀起太大波瀾。
畢竟，這是一個融創(chuàng)能夠以125.53億元拿下泛海京滬兩個核心地塊，4月單月拿地超百億房企有8家的時代。
渡過了“流年不利”的2018年，泰禾開始出讓旗下項目股權。“新白衣騎士”世茂因此站上了并購的舞臺中央——今年以來，它已陸續(xù)從泰禾手上接過7個項目的股權（世茂股份1個、世茂房地產6個）。泰禾并不是世茂唯一的交易對象，粵派房企粵泰股份也將部分項目脫手予世茂。
2019年行將過半，世茂花在并購上的資金是近兩百億元。在2018年的業(yè)績會上，世茂房地產總裁許世壇針對“有沒有重回前十”可能時表態(tài)，“去年是11名，還能不能往上走，我相信應該能吧”。
而今年以來頻密的并購交易，或是世茂房地產“重回前十”雄心的注腳。
世茂的“收割”模式始于今年3月。
3月25日，全資子公司福州泰禾向世茂房地產轉讓南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%股權，雙方將合作開發(fā)南昌茵夢湖國際旅游度假區(qū)項目，總對價約18.06億元。
3月27日，泰禾再發(fā)公告，全資子公司廈門泰禾將向世茂房地產轉讓所持有的漳州泰禾40%股權，交易總對價6.34億元。
此后兩個月，世茂房地產還陸續(xù)從泰禾手中接手了杭州同人山莊49%的股權、蘇州淀山湖項目20%的股權、廣州增城項目51%的股權以及佛山項目30%的股權。
加上3月22日，泰禾全資子公司將持有的商業(yè)項目——杭州藝輝商務51%股權以3.79億元出售給世茂股份旗下公司。至此，世茂從泰禾手中受讓了7個項目的股權，總對價約77.20億元。在這些項目中，世茂持股超過50%的項目僅有杭州蔣村、南昌茵夢湖和廣州增城項目，其他項目仍在泰禾的并表范圍。
泰禾不是世茂唯一的交易對象，它還對另一家同樣陷入流動性危機的粵派房企粵泰股份伸出了援手。
6月9日，粵泰股份發(fā)布公告，宣布與隸屬世茂房地產的5家子公司分別簽署了5份項目轉讓協(xié)議，交易對價總計63.97億元。
所轉讓的5個項目分別是：廣州嘉盛項目24.99億元、廣州天鵝灣二期項目27.80億元、淮南恒升天鵝灣置業(yè)有限公司80%股權7.58億元、淮南粵泰天鵝灣置業(yè)有限公司20%股權8063萬元、深圳市中浩豐投資發(fā)展有限公司20%股權2.79億元。
除了這兩筆引人矚目的交易，世茂今年還零星有一些收購動作。“鎂刻地產”記者根據公告梳理，世茂今年以來花在項目并購上的資金是191億元。
從資金面看，世茂房地產用以支撐并購的資金尚算充裕。年報顯示，2018年世茂房地產的凈負債率為59.4%。現金方面，截至2018年年底，世茂房地產共有現金及銀行結余（包括受限制現金）約為495.77億元，足以覆蓋短期借款。
世茂房地產近期鮮少在公開市場有所斬獲，它似乎只認準了并購這條路。在2018年的業(yè)績會上，許世壇也明確表示，會繼續(xù)加大收并購力度。
而如果回看世茂房地產并購標的，實際上實現并表的項目并不多——多數并購來的項目中，其持股比例均低于50%，這意味著在這些項目中，其角色更像是“財務投資者”。
了解交易情況的人士告訴“鎂刻地產”記者，泰禾在出讓項目時，輕易不會把操盤權讓出去，有些了解過項目的房企在得知這一點后也選擇放棄。
但在與世茂的交易中，泰禾還是作出了一定讓步——杭州蔣村、南昌茵夢湖和廣州院子世茂持股的比例均為51%。“世茂是大股東，有更多的話語權了。”接近泰禾的人士表示。
很難從世茂對交易標的的選擇中總結出它的喜好是什么。關注世茂的研究人士指出，世茂交易的資產本身“地不差”，價格也合理，只是現金流有問題，“救回來了，回報還是豐厚的。”
世茂房地產方面在回復“鎂刻地產”記者時則表示，其選擇合作項目時主要看項目質量、利潤率及銷售周期，凈利潤率需要達到10%或以上。
世茂房地產曾坐穩(wěn)閩系房企頭把交椅多年。2014年，曾以707.8億元的金額位居房企銷售榜的第8位，那是它最高光的時刻，此后再未躋身前十。
任何一家房企的“掉隊”，似乎都愿意歸因于戰(zhàn)略轉向，世茂房地產也不例外。那時候，世茂房地產董事局主席許榮茂認為：“我們前兩年增速太快，負債太高，庫存太多，利息也上去了，工程質量也沒控制住。”
世茂房地產因此發(fā)起了一場變革，主要調整了投資和負債，在三四線城市實現嚴格的“以銷定產”控制開工，將供貨重心轉向毛利率相對較高、庫存去化風險較低的一二線城市；其次，將90%以上的新增投資放在一二線城市；還有降低融資成本，調整債務結構。
此后，世茂房地產的業(yè)績一直不溫不火。2016年，累計合約銷售總額約681.2億元，同比上升2%；營業(yè)額上升至592.9億元，同比增長2.7%?？硕鸬陌購娕判邪裆?，世茂房地產已經掉到了16名。
盡管世茂房地產強調這是“主動調整”，但在規(guī)模上重回高增長通道，也是在行業(yè)接近天花板、集中度進一步提升的背景下，每一家規(guī)模房企的“野心”。
許世壇相信，世茂房地產或許能“重回前十”，這似乎不是遙不可及的。2018年，世茂房地產最終排名是第11名，已經十分接近它的目標了。今年前5個月，世茂房地產也徘徊在11、12名的位置，始終離第10名有一步之遙。
但“前十”的座次你追我趕，世茂房地產并不占優(yōu)。無論如何，它實在也算不上進取——據中指院的統(tǒng)計數據，世茂房地產今年前5個月拿地的金額為175億元，僅排在20名，遠落后于與其規(guī)模相近的金地（308億元）、陽光城（281億元）和旭輝（267億元）。
它的優(yōu)勢在于，通過兩年調整，其凈負債率控制得相對合理，理論上還有加杠桿的空間；但當前市場下行、融資收緊，世茂能否盤活并購的項目并在規(guī)模上更進一步，仍是未知數。
并不是所有的大宗并購都能讓一家房企如融創(chuàng)一般崛起。
2016年，中國海外發(fā)展和中信地產的310億元大并購曾被業(yè)界寄予厚望，認為中海地產有望沖擊TOP3。但后來的故事沒有如愿發(fā)生，中國海外發(fā)展在公開市場上沉寂很長一段時間后，規(guī)模一直徘徊于第6名左右。
世茂房地產近些年也鮮少在公開市場上有所表現。世茂房地產方面在接受“鎂刻地產”記者采訪時僅表示，世茂不盲目追求排名，追求高質量的增長，重視盈利能力。面對部分異?；馃岬恼信膾焓袌?，不盲目追高，而是立足長遠，積極拓展拿地渠道。
(封面圖片來源：攝圖網 鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan)
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