每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

取消限售政策的第一槍正式打響。

12月18日，菏澤市住建局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房價(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

億翰智庫向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，限售政策在低能級(jí)城市作用不明顯，三四線城市的二手房市場(chǎng)不算活躍，所以這條政策的影響較小。但菏澤市對(duì)于限售政策的調(diào)整，或?qū)⑹牵ㄈ珖秶┱哒{(diào)整的開端。預(yù)計(jì)隨著全國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，未來可能有更多城市加入政策調(diào)整行列，致力于從穩(wěn)定地產(chǎn)角度來助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

有利于激活存量房市場(chǎng)

作為一個(gè)四線城市，山東菏澤何以成為全國房產(chǎn)調(diào)控松動(dòng)的首個(gè)城市？

資料顯示，菏澤市位于山東省西南部，古稱曹州，地處魯蘇豫皖四省交界。從房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來看，較大的棚改量推動(dòng)了菏澤樓市近年來交易量的增加，但其市場(chǎng)自身消化能力有限。

來自安居客的數(shù)據(jù)顯示，菏澤二手房掛牌價(jià)格已從10月的6680元/平方米降至12月的6581元/平方米，呈現(xiàn)逐步下滑趨勢(shì)。與此同時(shí)，菏澤二手房掛牌量則增長明顯，12月份掛牌量相比年初增加了97%。大量二手房掛牌，表明菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)賣方轉(zhuǎn)讓意愿很強(qiáng)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，菏澤棚改貨幣化政策調(diào)整后，對(duì)商品房市場(chǎng)有所沖擊，而要保持存量市場(chǎng)的活躍度，勢(shì)必要早做打算。解除限售政策后，菏澤2019年的存量房市場(chǎng)能夠一定程度上得到刺激，活躍起來。

“菏澤此次政策調(diào)整，更多是著眼于未來幾年的發(fā)展。”張波認(rèn)為，當(dāng)棚改政策調(diào)整之后，二級(jí)市場(chǎng)沒有交易量，勢(shì)必會(huì)影響未來房價(jià)的穩(wěn)定。如果房價(jià)波動(dòng)過大，短期來看也不利于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定，所以有必要進(jìn)行一定調(diào)整。

12月19日晚，山東菏澤住建局發(fā)布情況說明稱，有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長較快的勢(shì)頭。為了防止商品住房價(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估，菏澤市住建局決定取消已出臺(tái)的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

業(yè)內(nèi)激辯樓市走向

菏澤取消限售的消息一出，引起了資本市場(chǎng)的較大反響。

12月19日，A股地產(chǎn)股開盤迎來了久違的集體飄紅，其中魯商置業(yè)開盤5分鐘即漲停。而魯商置業(yè)不久前曾公告，競(jìng)得山東菏澤2宗地，總成交金額9.35億元。榮安地產(chǎn)緊隨其后漲停，臥龍地產(chǎn)、銀億股份、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、香江控股等跟風(fēng)上揚(yáng)。

值得注意的是，張波強(qiáng)調(diào)，菏澤的政策調(diào)整不應(yīng)該被理解為放松調(diào)控的信號(hào)。因?yàn)閺拈L遠(yuǎn)來看，限貸、限售政策方面，可能會(huì)陸續(xù)有一些城市開始調(diào)整，但限購是底線，不會(huì)輕易觸碰。

“限購是對(duì)需求端的控制，即控制買房人群。在目前一線城市供地不足的情況下，明年市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)有所減少，一旦放開限購，勢(shì)必會(huì)推動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)，這樣做的可能性不大。但限售是變相增加樓市供應(yīng)量，有微調(diào)的空間，解除后相當(dāng)于釋放市場(chǎng)供應(yīng)量，有助于維持房價(jià)穩(wěn)定?！睆埐▽?duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出。

值得注意的是，12月19日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布文件稱，2017年3月30日前（含當(dāng)日）土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同、成交確認(rèn)書或經(jīng)公告確認(rèn)土地出讓成交日為準(zhǔn)）房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象，個(gè)人購買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

對(duì)于未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)看法出現(xiàn)了明顯分歧。

安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，過去三年中國房地產(chǎn)領(lǐng)域去庫存取得了完全和徹底的勝利，未來將進(jìn)入庫存重建過程，疊加中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體需求仍然有支撐。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超則指出，房子低庫存其實(shí)是假象，房子作為投資品的價(jià)格不是由新增供給決定的，決定中國房價(jià)的核心是舉債，是貨幣增速。如果未來貨幣不再超發(fā)，貨幣增速降至8%甚至以下水平，那么考慮到折舊因素，房地產(chǎn)就基本失去了投資的價(jià)值。