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每經(jīng)記者 吳若凡

沉寂已久的上海土地市場(chǎng)，在10月10日迎來(lái)國(guó)慶節(jié)后第一場(chǎng)土拍——青浦區(qū)西虹橋蟠臻路西側(cè)27-04地塊拍賣(mài)。

本次競(jìng)拍共吸引了前海人壽、聯(lián)美、啟迪協(xié)信等14家企業(yè)參加，經(jīng)過(guò)185輪競(jìng)拍后，前海人壽最終以12.47億元的價(jià)格競(jìng)得宗地，成交樓面價(jià)約21986/平方米，溢價(jià)率達(dá)到263.88%。

前海人壽“高溢價(jià)”碰“硬骨頭”

據(jù)悉，該地塊位于國(guó)家會(huì)展中心西側(cè)，位置優(yōu)越。作為商辦、餐飲旅館業(yè)用地，地塊日后可開(kāi)發(fā)為辦公樓、酒店、商業(yè)，該類(lèi)物業(yè)符合國(guó)家會(huì)展中心板塊定位，也具備良好的市場(chǎng)認(rèn)知。

這塊“骨頭”有肉，卻也很硬?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，該地塊總出讓面積約2.92萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約5.67萬(wàn)平方米，要求綠地率達(dá)到20%，容積率2.5，并且自持面積占比達(dá)50%，需要自持20年以上。

“對(duì)于高周轉(zhuǎn)型的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，帶著這種要求的地，拿下來(lái)很難做。當(dāng)然，從今天競(jìng)拍的企業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，國(guó)企背景、實(shí)力房企、金融背景企業(yè)很多，一般企業(yè)也很難拿下。”有業(yè)內(nèi)人士就直言。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于資金實(shí)力雄厚的險(xiǎn)資企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿這類(lèi)地塊可以說(shuō)是正中下懷。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，今年截至目前，前海人壽在上海就已將拿了多宗地塊。比如今年5月，以7.5億元奪得的虹口區(qū)四川北路商辦、文體用地，成交樓板價(jià)已突破4萬(wàn)/平方米。9月1日，前海人壽又以16.68億元競(jìng)得上海青浦徐涇鎮(zhèn)4幅相鄰的商辦地塊，樓板價(jià)20425元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)240.41%。

可以發(fā)現(xiàn)，前海人壽在上海拿的均為商務(wù)屬性用地，地塊位置有亮點(diǎn)，而且每次拿地基本都伴隨著高溢價(jià)。

“憑借保險(xiǎn)主業(yè)提供的可觀資金活力，前海人壽一類(lèi)險(xiǎn)資不僅能進(jìn)上海這樣的市場(chǎng)，還敢碰‘硬骨頭’，因?yàn)檫@類(lèi)領(lǐng)域恰恰也是優(yōu)勢(shì)最明顯的。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

成本或投入24億仍然穩(wěn)賺？

就今日這種地塊而言，據(jù)估算，前海人壽或獲益不俗。

業(yè)內(nèi)人士估算，考慮建造和其他一系列成本，該地塊成本至少在4萬(wàn)/平方米以上，預(yù)計(jì)前海人壽在該項(xiàng)目的投入將在24億元左右。

但該地所在區(qū)域，日后能與該地塊項(xiàng)目對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目只有綠地虹橋世界中心。據(jù)一線市場(chǎng)人士介紹，該項(xiàng)目商鋪價(jià)格在7萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米，寫(xiě)字樓在4萬(wàn)元/平方米左右。

因而，僅依靠商鋪銷(xiāo)售和部分寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售，前海人壽或就能回籠近70%的資金。

再以目前8元/平方米/天的租金水平計(jì)算，自持運(yùn)營(yíng)部分前海人壽能夠把租金回報(bào)率做到9%左右。

與此同時(shí)，值得注意的是，在今年非上市險(xiǎn)企中，前海人壽今年上半年的凈利潤(rùn)為63億元，遠(yuǎn)超第二名。“高溢價(jià)拿下青浦商地，對(duì)于沒(méi)有資金壓力的前海人壽，這是穩(wěn)賺不賠的生意。”上述一線市場(chǎng)人士表示。