每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

政策在不斷鼓勁兒，但房價走勢卻有泄氣跡象。

11月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市為27個，比上月減少12個；持平的城市個數(shù)為10個，與前月相比減少4個。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，目前70個大中城市中仍然有將近一半的城市環(huán)比房價處于下降狀態(tài)。

整體庫存量偏高仍然困擾著樓市，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉直言，房價漲幅的全線回落源于7月中下旬以來大部分城市樓市的需求萎縮、成交量下降。

此外，在中央已經(jīng)喊話去庫存的背景下，地方也在積極想辦法去化，貨幣化安置被熱推。

上海領(lǐng)漲年內(nèi)首現(xiàn)增勢“彎頭”現(xiàn)象

根據(jù)交通銀行的測算，10月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比算術(shù)平均為0.07%，漲幅較上月明顯縮窄14個百分點。其中一線、二線、三線城市環(huán)比算術(shù)平均分別為1.22%、0.14%和0.12%，均較上月回落。

房價漲幅“領(lǐng)頭羊”易主，深圳房價在去年11月份止跌后，從12月份成為了全國首個房價上漲的城市。今年1月到9月份持續(xù)上漲，扮演著房價領(lǐng)漲者的角色，但10月，全國70城房價環(huán)比漲幅最高為上海，環(huán)比上漲2.1%，深圳漲幅則為1.2%。

北京作為房地產(chǎn)標桿城市，房價變動也備受關(guān)注，10月北京房價環(huán)比漲幅為0.8%，房價呈現(xiàn)漲幅下調(diào)態(tài)勢。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“金九銀十”的概念在近年逐漸淡化，特別是在7、8月份淡季沖高情況下，10月份的小長假期影響了簽約數(shù)據(jù)；其次，在北京通州區(qū)限購的影響下，從市場成交情況來看，9、10月份相比之前減少近千套，對整個北京的成交情況造成影響。

成交量往往和房價呈正比關(guān)系，前10月商品房銷售面積和銷售額同比分別增長7.2%和20.7%，增速分別回落0.3個和1個百分點，是年內(nèi)首次出現(xiàn)增勢“彎頭”現(xiàn)象。

胡景暉認為，自“3·30新政”以來，一系列利好政策所帶來的政策效應(yīng)正隨時間的推移而逐步減弱，近期雖有降息和公積金進一步調(diào)低首付比例等政策，但對改善型購房需求的刺激作用十分有限。

交行分析師夏丹判斷，預(yù)計四季度在寬松的政策環(huán)境和資金環(huán)境下，重點城市的成交復(fù)蘇將繼續(xù)，但量價增速將有所回落。同時，由于高頻率小政策的邊際效用遞減，疊加季節(jié)性因素，明年初銷售增速或明顯放緩。

消化庫存貨幣化安置成熱點模式

進入11月后，高層罕見就樓市直接發(fā)聲，而聚焦點在于庫存。

11月10日，中共中央總書記習(xí)近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，對于房地產(chǎn)，習(xí)近平總書記有18個字表態(tài)，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。

11日，在國務(wù)院常務(wù)會議上，李克強總理強調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。緊接著的12日，國家財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。

這些與現(xiàn)狀緊密相關(guān)，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，庫存去化周期較長的城市，房價上漲往往會受到壓抑，甚至容易出現(xiàn)房價持續(xù)下跌的風(fēng)險。此類城市后續(xù)應(yīng)該積極堅持去庫存的導(dǎo)向，鼓勵購房需求進入。

“大量庫存不消化掉，也會對下一步開發(fā)投資決策形成阻礙，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”夏丹說。

記者發(fā)現(xiàn)，地方也在想方設(shè)法去庫存，并且將保障性安居工程打通，貨幣化安置成為熱點模式。

杭州今年出臺了《關(guān)于大力推進住房保障貨幣化的指導(dǎo)意見》，針對國有土地征遷，著重提高貨幣化安置獎勵標準。杭州市房屋征管辦工作人員說，新政后啟動的國有土地房屋征收項目，地鐵江城路已簽約的83戶貨幣補償率達72.29%；凱旋路四期已簽約的56戶貨幣補償率達67.86%；地鐵南星橋項目征收住宅41戶貨幣補償率達70%以上。

內(nèi)蒙古人大調(diào)研組也建議，進一步提高貨幣化安置比例，縮短棚改安置周期，同時盡快啟動政府購買棚改服務(wù)工作，解決融資難題。11月18日，湖南明確，明年確保棚改貨幣化安置比例計劃不低于50%。

嚴躍進分析說，地方政府通過此類補貼方式，也能夠培育一批新的住房需求，進而使得一些新建商品住宅能夠較好地去庫存，且不需要單獨開發(fā)安置房等房源，雙重減負。對于購房者來說，則能夠利用市場化的手段自主選房。