每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 徐杰 實(shí)習(xí)記者 沈溦發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 實(shí)習(xí)記者 沈溦發(fā)自杭州

沉寂近半年的杭州余杭區(qū)住宅用地，終于推出新地塊。

杭州市國(guó)土資源局余杭區(qū)分局近日的公告顯示，余政儲(chǔ)出［2014］39號(hào)地塊將于下個(gè)月中旬進(jìn)行出讓，但對(duì)出讓條件進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定：“該項(xiàng)目地上總建筑面積的10%可預(yù)售，其余建成后可現(xiàn)房銷售。”這也意味著，該項(xiàng)目90%的房源要現(xiàn)房銷售。同時(shí)該地塊出讓起價(jià)為63120萬(wàn)元，保證金為31560萬(wàn)元，達(dá)到起價(jià)的50%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在出讓條件嚴(yán)苛的同時(shí)，該地塊的樓面價(jià)相較以往有大幅度縮水，相比今年1月份出讓的同屬杭州未來(lái)科技城地塊的樓面價(jià)為6899.34元/平方米，此次地塊樓面價(jià)為4773元/平方米，下跌30.81%。

浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為，為出讓土地設(shè)立嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，旨在引入高質(zhì)量的開發(fā)商，控制爛尾房、質(zhì)量糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。“現(xiàn)房銷售”規(guī)定的提出，也是在一定程度上減緩了庫(kù)存積壓的速度。

優(yōu)質(zhì)土地低價(jià)出讓

資料顯示，余政儲(chǔ)出［2014］39號(hào)地塊為杭州未來(lái)科技城83號(hào)出讓地塊，出讓面積60114為平方米，容積率為2.0~2.2，起價(jià)為63120萬(wàn)元，折合樓面價(jià)4773元/平方米。據(jù)悉，該地塊于近日掛牌，結(jié)束了半年的余杭區(qū)宅地空窗期。如果不出意外，該地塊將于10月15日正式出讓。

記者了解到，此宗土地所處的未來(lái)科技城位于西溪濕地和五常濕地輻射核心區(qū)域，臨近杭州交通主干道文一西路，距離規(guī)劃地鐵5號(hào)線常二路站僅400米。毗鄰阿里巴巴淘寶城、浙江理工大學(xué)科藝學(xué)院及海創(chuàng)園等項(xiàng)目，區(qū)域位置和生態(tài)環(huán)境都具有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)，正是目前熱點(diǎn)板塊。

近期，未來(lái)科技城出讓的唯一一塊住宅用地為今年1月17日成交的余政儲(chǔ)出［2013］87號(hào)，競(jìng)得者為合景泰富，成交價(jià)格為73400萬(wàn)元，樓面價(jià)為6899.34元/平方米。

相比之下，余政儲(chǔ)出［2014］39號(hào)地塊折合樓面價(jià)4773元/平方米的價(jià)格可謂相當(dāng)?shù)土Ｓ輹苑艺J(rèn)為，伴隨著杭州房?jī)r(jià)的下調(diào)，肯定會(huì)影響地價(jià)調(diào)整。同時(shí)，該地塊保證金上漲、現(xiàn)房銷售等條件，加大開發(fā)商資金占有的成本，如果土地出讓價(jià)格依然居高，開發(fā)商的盈利水平就會(huì)大大下降。

“現(xiàn)房銷售”利于減緩庫(kù)存積壓

根據(jù)公告，余政儲(chǔ)出［2014］39號(hào)地塊的出讓起價(jià)為63120萬(wàn)元，保證金為31560萬(wàn)元，達(dá)到起價(jià)的50%。按照合同約定，拿下這塊地的業(yè)主，如果要退地，保證金就要被沒(méi)收。該地塊出讓價(jià)款分兩期交納，“第一期為一個(gè)月內(nèi)交清出讓價(jià)款的95%（含保證金），第二期為12個(gè)月內(nèi)交清出讓價(jià)款的100%”。

但由于地塊目前尚未達(dá)到凈地交付的標(biāo)準(zhǔn)，所以真正的土地交付時(shí)間，要等到2015年10月30日。此外，按照合同規(guī)定，“該項(xiàng)目地上總建筑面積的10%可預(yù)售，其余建成后可現(xiàn)房銷售”。

對(duì)于上述規(guī)定，杭州市國(guó)土局余杭分局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“該項(xiàng)目出讓條件根據(jù)杭州未來(lái)科技城管委會(huì)書面來(lái)函要求，由我局提交區(qū)政府地價(jià)評(píng)定會(huì)議討論通過(guò)后，再行公告出讓。目前‘現(xiàn)房銷售’的要求只針對(duì)該項(xiàng)目，而50%的保證金比例是根據(jù)不同項(xiàng)目來(lái)設(shè)定的，主要是依據(jù)項(xiàng)目所在地政府在招商過(guò)程中視情況而定。”

虞曉芬認(rèn)為，嚴(yán)格規(guī)定的制定，顯示出政府風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的提高，“設(shè)立高額保證金，防止開發(fā)商盲目擴(kuò)張，甚至超出自己資金能力的拿地，讓有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)入，從源頭上控制開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。”同時(shí)，90%現(xiàn)房銷售，針對(duì)的是眼下“房鬧”現(xiàn)象多發(fā)的問(wèn)題。“避免預(yù)售房帶來(lái)的糾紛，也為開發(fā)單位提出了更高的要求，樓盤質(zhì)量要經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)。”

有專業(yè)人士指出，假設(shè)按照底價(jià)成交，按4500元/平方米的開發(fā)成本，兩年的開發(fā)周期，15%的融資成本算，等到開盤的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這個(gè)項(xiàng)目的成本將會(huì)達(dá)到約16億元，單價(jià)成本在12000元/平方米以上。

據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，該地塊周邊正在出售的項(xiàng)目成交均價(jià)約為16094元/平方米。

虞曉芬認(rèn)為，“現(xiàn)房銷售”規(guī)定的提出，也在一定程度上減緩了庫(kù)存積壓的速度。“現(xiàn)房銷售的好處是從拿地到銷售周轉(zhuǎn)時(shí)間的增加，而期房銷售只需要1年甚至更短的時(shí)間進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)于依舊存在高庫(kù)存的壓力的杭州樓市來(lái)說(shuō)是好事。”