每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

如今“涼爽的貴陽(yáng)”在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上可謂是狂飆突進(jìn)、熱度非凡。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從貴陽(yáng)市國(guó)土局官網(wǎng)獲悉，今年貴陽(yáng)計(jì)劃供應(yīng)土地面積為3954.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約47%。其中，商服用地（商業(yè)與服務(wù)業(yè)用地）供應(yīng)530.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)高達(dá)189%。

值得一提的是，貴陽(yáng)今年將重點(diǎn)推進(jìn)34個(gè)城市綜合體試點(diǎn)建設(shè)。此外，在整個(gè)貴州省范圍內(nèi)，100個(gè)城市綜合體建設(shè)也成了當(dāng)?shù)卣窈笪迥甑闹攸c(diǎn)工程，其中今年內(nèi)將有五分之一的項(xiàng)目“落地”，預(yù)計(jì)拉動(dòng)全省城市化率提升3個(gè)百分點(diǎn)。

貴陽(yáng)除了 “超級(jí)大盤”頻出之外，還如此大規(guī)模地推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，當(dāng)前大量轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商往往缺乏人才儲(chǔ)備和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，后期的操作風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加。

商服用地供應(yīng)增長(zhǎng)189%/

2013年3月31日，貴陽(yáng)版新“國(guó)五條”出臺(tái)，影響深刻的是住宅市場(chǎng)，但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言卻是一針強(qiáng)心劑。

另?yè)?jù)相關(guān)報(bào)道，4月1日，貴陽(yáng)市國(guó)土局發(fā)布今年土地供應(yīng)計(jì)劃。來(lái)自貴陽(yáng)市國(guó)土局官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年貴陽(yáng)市的商服用地計(jì)劃供應(yīng)530.6萬(wàn)平方米，而2012年同期商服用地計(jì)劃推出了約183.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)高達(dá)189%，而前年與去年基本持平。

商服用地主要是指商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營(yíng)性服務(wù)業(yè)建筑及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。也就是說(shuō)，商服用地包含了商業(yè)用地。但如果從房地產(chǎn)的用途來(lái)劃分的話，一般可分為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。

從近5年來(lái)的供地情況看，貴陽(yáng)市商服用地供應(yīng)情況可用“U”字形來(lái)形容。2009年，貴陽(yáng)市商服用地計(jì)劃為442.3萬(wàn)平方米，但2010年這一指標(biāo)下降到396萬(wàn)平方米，2011年時(shí)開始觸底，2012年繼續(xù)徘徊，今年則出現(xiàn)了井噴之勢(shì)。

貴州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋稱，像花果園等不少大盤前期的住宅部分已基本清盤，其商業(yè)部分的地塊迎來(lái)集中出讓，再加上商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控影響，看起來(lái)似乎供應(yīng)迅猛，但也屬于正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。

伴隨著商業(yè)供地節(jié)奏的加速，貴陽(yáng) “城市綜合體”建設(shè)也異常迅猛。據(jù)《貴陽(yáng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，貴陽(yáng)市今年將重點(diǎn)抓好34個(gè)城市綜合體試點(diǎn)項(xiàng)目，加快項(xiàng)目前期的規(guī)劃、招商與征地征收等工作，為貴州省規(guī)劃100個(gè)城市綜合體建設(shè)樹立標(biāo)桿。

按現(xiàn)有速度需消化6年/

2012年貴陽(yáng)“超級(jí)大盤”持續(xù)熱銷，除有力地駁斥了當(dāng)?shù)?“樓市崩盤”說(shuō)之外，也更多地為市場(chǎng)參與者帶來(lái)了滿滿的信心，其中也包含了當(dāng)?shù)卣?。如今，在?dāng)?shù)卣鲗?dǎo)下的城市綜合體建設(shè)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也往往易于被掩蓋起來(lái)。

合富輝煌貴陽(yáng)公司市場(chǎng)研究部表示，2013年貴陽(yáng)將有300萬(wàn)平方米的寫字樓供應(yīng)，去年寫字樓供應(yīng)不足45萬(wàn)平方米，按照現(xiàn)有去化速度，貴陽(yáng)寫字樓需要6年時(shí)間來(lái)消化庫(kù)存，即便以銷售較好的廣州廣場(chǎng)128.7萬(wàn)平方米的年去化量計(jì)算，仍然需要3年的時(shí)間來(lái)消化現(xiàn)有庫(kù)存。而今年類似物業(yè)將增加150萬(wàn)平方米，寫字樓市場(chǎng)存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

在貴陽(yáng)市的觀山湖區(qū)（原名金陽(yáng)新區(qū)），一個(gè)號(hào)稱西南地區(qū)乃至全國(guó)最大的商貿(mào)流通航母——貴陽(yáng)的“西南國(guó)際商貿(mào)城”，僅占地面積就多達(dá)10平方公里，總建筑面積1420萬(wàn)平方米，總投資600億元。據(jù)悉，2012年12月初，西南國(guó)際商貿(mào)城迎來(lái)火爆開盤，簽約首日攬金2.2億元，成交246套，成交面積超過(guò)1.1萬(wàn)平方米，一度被稱為是貴陽(yáng)樓市的“領(lǐng)頭羊”。

同處觀山湖區(qū)的貴陽(yáng)國(guó)際會(huì)展中心等城市綜合體也被稱之為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的引擎。據(jù)《貴陽(yáng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，此會(huì)展項(xiàng)目自投入運(yùn)營(yíng)以來(lái)，已累計(jì)承辦會(huì)展685次，帶動(dòng)綜合會(huì)展經(jīng)濟(jì)效益約120億元。

日前，觀山湖區(qū)區(qū)長(zhǎng)張海波曾對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w信誓旦旦地表示，未來(lái)圍繞城市綜合體的建設(shè)，觀山湖區(qū)還將進(jìn)一步加快轉(zhuǎn)型速度，駛?cè)氚l(fā)展超車道。

超級(jí)大盤透支投資需求/

據(jù)了解，前述提到的貴陽(yáng)34個(gè)城市綜合體中，目前累計(jì)完成工程建設(shè)投資133.26億元、建筑面積364.24萬(wàn)平方米，其中在建項(xiàng)目多達(dá)22個(gè)，另外12個(gè)項(xiàng)目將于今年內(nèi)開工。此外，貴州省2013年已確定了22個(gè)城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目，其中包括貴陽(yáng)市的中渝第一城、俊發(fā)城與萬(wàn)科大都會(huì)，僅這4個(gè)綜合體的總體量就達(dá)到180余萬(wàn)平方米。

全國(guó)第六次人口普查統(tǒng)計(jì)顯示，目前貴陽(yáng)常住人口約432萬(wàn)，而2012年貴陽(yáng)城鎮(zhèn)人均可支配收入為21792元，比全國(guó)水平的24564元仍低約3000元，而去年貴陽(yáng)人均消費(fèi)支出為15718元，比全國(guó)水平的16674元仍少約1000元。

除收入與消費(fèi)偏低之外，有相關(guān)報(bào)道稱，貴陽(yáng)超級(jí)大盤也透支了大量的商業(yè)投資需求。

“很多大盤陸續(xù)開發(fā)，多數(shù)客戶處于觀望期。”熟悉貴陽(yáng)市場(chǎng)的當(dāng)?shù)啬车禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

著名房地產(chǎn)評(píng)論人吳其倫認(rèn)為，貴陽(yáng)34個(gè)綜合體的投放將可能對(duì)其商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)致命的打擊，“貴陽(yáng)人口總數(shù)仍偏少，而未來(lái)人口增速遠(yuǎn)低于綜合體增速”。不少業(yè)內(nèi)人士也擔(dān)憂，當(dāng)前大量轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商往往缺乏人才儲(chǔ)備、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，后期操作風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加。

（實(shí)習(xí)生閆瑩對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）