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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

針對(duì)SOHO中國(guó)目前唯一自持且招商陷入困境的物業(yè)項(xiàng)目前門(mén)大街，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹有了新的策略——打破傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物的招商運(yùn)營(yíng)模式，進(jìn)行重新改造，并且計(jì)劃于今年年底前完成。

昨日（9月18日），潘石屹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)透露，前門(mén)大街的改造將以“展示、體驗(yàn)”為主，一期改造將引入韓國(guó)希杰集團(tuán)以及京東商城首個(gè)線下的電子商務(wù)體驗(yàn)館。

改造后的前門(mén)大街能否一改往日疲態(tài)，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型又能否順利進(jìn)行？潘石屹表示,自持物業(yè)長(zhǎng)期盈利可見(jiàn)，而達(dá)成這一目標(biāo)的周期在5年左右。此外，SOHO中國(guó)今年100億元的收購(gòu)目標(biāo)截至目前也只實(shí)現(xiàn)了1/4，似乎意味著，收購(gòu)已不再是其重點(diǎn)，而年初曾提到的200億銷售目標(biāo)在轉(zhuǎn)型之后不再提及。

前門(mén)大街再改造

前門(mén)大街的改造能否成功，似乎成為SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型道路上最為關(guān)鍵的一步。然而作為SOHO中國(guó)唯一自持物業(yè)的項(xiàng)目，前門(mén)SOHO歷年的發(fā)展并不順利。

早在2007年，SOHO中國(guó)便已介入前門(mén)大街的改造，但這5年來(lái)，前門(mén)大街一直表現(xiàn)平平。此前前門(mén)大街曾承諾的2009年7月全面營(yíng)業(yè)，但目前只有少數(shù)幾家老字號(hào)在“撐門(mén)面”，“天下第一街”的頭銜顯得有些勉強(qiáng)。

對(duì)于招商受阻的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士的分析直指高額的租金與模糊的定位。

也許是希望在短時(shí)間內(nèi)讓前門(mén)大街真正實(shí)現(xiàn)“改頭換面”，鋪路SOHO中國(guó)此后的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。今年5月，SOHO中國(guó)與盈石資產(chǎn)管理有限公司簽訂合作協(xié)議，并成立合資公司“盈石搜候(上海)有限公司”。該公司的主要業(yè)務(wù)是負(fù)責(zé)SOHO中國(guó)的自持物業(yè)前門(mén)大街項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

“這個(gè)項(xiàng)目分幾期開(kāi)發(fā)，再加上沒(méi)有停車場(chǎng)的配備，都會(huì)影響到項(xiàng)目的招商、客流等。”潘石屹指出，前門(mén)SOHO的整體改造預(yù)計(jì)在年底完成，屆時(shí)所持有的面積將達(dá)54691平方米。

然而對(duì)于前門(mén)大街的改造，在業(yè)內(nèi)看來(lái)似乎仍是一塊“難啃的骨頭”。

“這與整個(gè)前門(mén)商圈的定位有關(guān)系，很難吸引到主流消費(fèi)人群，主要是以外地游客為主。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，這也就決定了前門(mén)大街的定位顯得尤其關(guān)鍵。

對(duì)此，潘石屹給出的回答則是：打破以往商業(yè)街、購(gòu)物廣場(chǎng)的招商運(yùn)營(yíng)模式，將旅游購(gòu)物詮釋為新型的展示和體驗(yàn)，引入各類產(chǎn)品體驗(yàn)館。“我決定將前門(mén)大街打造成體驗(yàn)、展示中心。”

據(jù)其透露，目前已與韓國(guó)最大的食品公司希杰集團(tuán)合作，同時(shí)，京東商城也正在籌備建立第一家線下的電子商務(wù)體驗(yàn)館。

轉(zhuǎn)型后不談銷售目標(biāo)

對(duì)于轉(zhuǎn)型所面臨的諸多質(zhì)疑，潘石屹并非沒(méi)有看見(jiàn)。宣布轉(zhuǎn)型后的那一個(gè)小時(shí)，更是讓其驚心動(dòng)魄。“1小時(shí)內(nèi)，我們的股價(jià)就下跌了8%，損失了26億。”但這并沒(méi)有左右潘石屹轉(zhuǎn)型的信心。

“我們有足夠的資金來(lái)支撐轉(zhuǎn)型。但估計(jì)到明年下半年會(huì)是我們負(fù)債率最高的階段，預(yù)計(jì)會(huì)增長(zhǎng)一倍達(dá)到40%。”潘石屹表示，目前已經(jīng)放緩了收購(gòu)步伐，今年100億元的收購(gòu)目標(biāo)目前只實(shí)現(xiàn)了25億元。然而，轉(zhuǎn)型之后也不會(huì)再談銷售目標(biāo)。“目前對(duì)我們來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理、商業(yè)管理亟待提高。”

此外，針對(duì)之前傳出海外投資的傳聞，潘石屹稱，暫時(shí)不會(huì)出海投資。“我目前看好的還是北京和上海的市場(chǎng)。”據(jù)潘石屹透露，目前SOHO中國(guó)基于成本的資金回報(bào)率為10%左右，未來(lái)幾個(gè)項(xiàng)目最高能達(dá)到13%。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，縮減收購(gòu)開(kāi)支一定程度上反映了SOHO中國(guó)目前希望充裕所持資金來(lái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

值得注意的是，多位業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型，如何調(diào)整產(chǎn)品線才更為關(guān)鍵。

BOMA中國(guó)理事李平曾向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，潘石屹旗下的銷售物業(yè)，由于多數(shù)在項(xiàng)目前期投入不夠，后期運(yùn)營(yíng)中又面臨產(chǎn)權(quán)林立等問(wèn)題，很難被市場(chǎng)認(rèn)可為真正意義上的甲級(jí)寫(xiě)字樓，其租金價(jià)格很難提高。

“SOHO中國(guó)的主流產(chǎn)品是亦商亦住產(chǎn)品，但反之也可以說(shuō)是非商非住。今后在京滬租務(wù)市場(chǎng)上，這種產(chǎn)品肯定還有市場(chǎng)空間，但畢竟不是高端租務(wù)市場(chǎng)。”宋延慶稱，SOHO中國(guó)是繼續(xù)在自己熟悉的市場(chǎng)上做熟悉的產(chǎn)品，還是轉(zhuǎn)向高端租務(wù)市場(chǎng)，或者是細(xì)分出新的“藍(lán)海”市場(chǎng)，無(wú)疑都將面臨挑戰(zhàn)。