每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自東莞

　　4月16日，在東莞萬科棠越，一場特殊的自行車比賽在這里舉行。萬科總裁郁亮摒棄了一貫嚴(yán)謹(jǐn)、穩(wěn)重的職業(yè)經(jīng)理人形象，以一身專業(yè)騎行服出場亮相，顯得堅毅有活力。在長達(dá)5個多小時的交流過程中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）與郁亮共同完成了6公里的山間騎行，還就萬科公司近期的商業(yè)地產(chǎn)、融資、保障房等熱點話題進(jìn)行了探討。

行業(yè)領(lǐng)跑不只是規(guī)模

    NBD：現(xiàn)在很多開發(fā)商在開會的時候，都拿中海毛利率第一來議論，你怎么看？萬科有沒有在這方面做第一的打算？

    郁亮：這方面他們做得比我們優(yōu)秀，向他們學(xué)習(xí)。當(dāng)然，股東希望我們這樣做，其實恒大、萬科、中海毛利率都一樣超過29%，最后毛利、凈利我們比他們少，但我們研發(fā)費用比他們投入多。有些方面也在提高，我們也希望在這方面做第一?，F(xiàn)在，萬科銷售規(guī)模確實第一，我們遙遙領(lǐng)先。所謂行業(yè)第一，就是行業(yè)領(lǐng)跑的概念。領(lǐng)跑的概念不只是規(guī)模，還有對整個行業(yè)質(zhì)量水準(zhǔn)的提升做出貢獻(xiàn)。

    但我們不贊成通過提高毛利潤水平去衡量第一，可以通過其他去衡量，比如能夠提高對股東的投資回報水平，我們用EVA（經(jīng)濟(jì)增加值），這個衡量指標(biāo)可能會準(zhǔn)確一些。

    快速周轉(zhuǎn)的企業(yè)與不是快速周轉(zhuǎn)的（企業(yè)）本身毛利水平有差距，我們談股東回報是真實價值的創(chuàng)造。住宅質(zhì)量和綠色住宅都走在前面了，這些方面我們投入了。盡管（現(xiàn)在）比起別人我們是少賺了一點，但從長遠(yuǎn)看，這是可以轉(zhuǎn)化為競爭力的。

跟華潤合作是為了股東利益

    NBD：這幾年，萬科的開發(fā)量很大，在一兩年之內(nèi)資金會不會有問題？今年會融資嗎？

    郁亮：現(xiàn)在我們手里有370多億元現(xiàn)金，只要不買地，是不缺錢的。今年沒有（融資計劃），資本市場也沒有條件給你，我們已經(jīng)有四年沒有在資本市場融資了，發(fā)展一樣很快。

    NBD：能談一下萬科跟華潤的融資合作嗎？

    郁亮：這只是一個合作議案，到時有了具體的項目再公布，因為這是需要先批準(zhǔn)的，才能操作。

    NBD：剛才您提到萬科四年沒有融資，是不需要融資還是什么原因？

    郁亮：如果有合適的融資機(jī)會或融資渠道，我們也需要，問題是現(xiàn)在沒有窗口融資。過去我們也反思，是不是可以減少向股東要錢。除了向股東要錢之外，我們可以向其他對象要錢，我們跟外企、央企、民營企業(yè)都有合作。與別人的合作不會影響股東利益，反而是增加股東利益的，賺更多錢回來對新老股東都是一樣的回報。

    應(yīng)該說，現(xiàn)在萬科的發(fā)展模式，對股東資本的依賴不像過去那么大。

    NBD：萬科跟華潤的合作會怎么樣？

    郁亮：我們跟華潤的合作不超過44.2億元，比起萬科兩千多億的總資產(chǎn)來說，這個比例是微不足道的。原來買一塊地的錢，現(xiàn)在通過合作可以買兩塊地回來，就是我們做了兩塊地，成本上就會便宜點。

保障房建設(shè)需要完善機(jī)制

    NBD：現(xiàn)在大家都比較關(guān)心的保障房建設(shè)，萬科有沒有介入？深圳今年計劃建7.5萬套，萬科能分到多少？

    郁亮：我們已經(jīng)在做了，去年為止我們做了300多萬平方米。但我們確實沒有找到  （建保障房）賺錢的路，能不能賺錢還是問題。

    NBD：現(xiàn)在不是在做河北的保障房嗎？

    郁亮：現(xiàn)在我們有這個意愿，正在落實當(dāng)中，我們出技術(shù)和資金去幫助做這件事情。利潤率有多高我不知道，正常情況，3％～5%的利潤可能會給的，但我們的目標(biāo)是，只要不損害股東利益，給我一塊錢利潤我都干。

    NBD：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場限購和限貸、限價，保障房投入也在擠占商品房的市場。你如何看這個問題？

    郁亮：調(diào)控的目的是讓更多人有房子住，保障房建多了，更多人有房子住了，就解決了很大一塊市場需求。至于說未來市場上，保障房都做得很好了，商品房市場還不放開，就是有問題了。比如說，改善住房需求就不需要政府來解決。

    現(xiàn)在我很贊同一個觀點：（保障房）制度建設(shè)無比重要。目前這個制度設(shè)計基本缺失，保障房的進(jìn)入和退出機(jī)制都沒有。

政府房價控制目標(biāo)一定能做到

    NBD：深圳現(xiàn)在出臺房價控制目標(biāo)，房價漲幅不能超過10%，萬科有什么實際措施去響應(yīng)和應(yīng)對？你有被政府約談嗎？

    郁亮：房價控制目標(biāo)很嚴(yán)，任何政策我們都得無條件服從，不存在響應(yīng)不響應(yīng)的問題。政府的方法很多，要做一定可以做到的。（萬科）這么老實的孩子，怎么會被政府約談呢？

    NBD：萬科一直是走快速周轉(zhuǎn)的道路，現(xiàn)在深圳預(yù)售備案制度改變會對萬科的銷售產(chǎn)生多大影響？

    郁亮：快速周轉(zhuǎn)是我們的一貫策略，個別行政手段或許對個別項目有影響，但總體對我們不會有太大影響。我們態(tài)度很積極，我們還是比別人銷售快。

    NBD：有中介稱，根據(jù)2008年的經(jīng)驗，在萬科、恒大樓盤比較多的城市，其他企業(yè)營銷難度比較大，現(xiàn)在萬科會不會也相應(yīng)降價？

    郁亮：歷史不是簡單重復(fù)的，現(xiàn)在的調(diào)控跟2008年不一樣，說實話2008年降價能解決問題。現(xiàn)在是顧客沒有買房資格，所以這就更考驗營銷水平。

    NBD：今年成交情況不理想，萬科會不會推遲開盤？

    郁亮：萬科不會推遲開盤。我們還是快速周轉(zhuǎn)、戰(zhàn)略縱深的銷售策略，2008年我們制定這個策略時，就預(yù)計到未來宏觀調(diào)控會處于一個長期過程之中，目前政府出臺的各種政策都沒有超出我們之前的預(yù)期。

商業(yè)地產(chǎn)泡沫比住宅厲害

    NBD：招商地產(chǎn)董事長林少斌在股東大會提到前海地區(qū)開發(fā)規(guī)劃正在制定過程中，萬科以后將會以何種形式參與到前海開發(fā)中去？

    郁亮：關(guān)于前海，我們也有興趣參與，去年深圳才賣了320萬平方米商品住宅，這個數(shù)字在逐年縮小。我們要跟隨行業(yè)趨勢發(fā)展，（深圳）有三個區(qū)政府的綜合體是我們在做的?，F(xiàn)在城市發(fā)展已經(jīng)走到一個新的階段，我們?nèi)f科也要跟這個新的發(fā)展形勢相適應(yīng)。但是我們的產(chǎn)品里面，未來五年80%還是住宅，我們對商業(yè)地產(chǎn)還是很恐懼的，萬一商業(yè)地產(chǎn)形成泡沫，一哄而上的話，比住宅厲害。

    NBD：商業(yè)地產(chǎn)有泡沫化的傾向嗎？

    郁亮：我覺得有一哄而上的感覺。我們可以看別人做得怎么樣。另外要看金融工具做得怎么樣？樓盤需要金融工具的時候，我們可以通過金融工具套現(xiàn)出來。萬科商業(yè)地產(chǎn)目前只占5%左右，如果有金融工具參與，我們會做得大膽一些，沒有，就會小心一些。

    NBD：香港商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)很成熟發(fā)達(dá)了，你們有沒有選擇哪一家開發(fā)商作為學(xué)習(xí)研究的榜樣？

    郁亮：我覺得香港企業(yè)做得不錯的，更多是靠眼光賺錢，他們在大家對商業(yè)地產(chǎn)沒有認(rèn)識的時候，在最好的地段拿到地，有時候這種模式不太可能被復(fù)制。其實萬科面臨最大的問題是社區(qū)商業(yè)配套，商業(yè)配套做好了，就能推動住宅銷售。

如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報社授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

聯(lián)系電話：021-60900099轉(zhuǎn)688

每經(jīng)訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316