每經(jīng)記者  胡俊華  發(fā)自上海

        “去年房地產(chǎn)信托火爆，是因為樓市遇冷導(dǎo)致開發(fā)商普遍缺錢?！币晃恍磐行袠I(yè)的業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“但今年房地產(chǎn)信托繼續(xù)升溫，不是因為開發(fā)商缺錢，而是他們看好樓市前景而產(chǎn)生的融資需求?！?br/>
        用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，房地產(chǎn)信托募集資金規(guī)模連續(xù)3個月位居各投資領(lǐng)域之首，其中9月份發(fā)行規(guī)模35.85億元，占整個幾個信托資金總額比例已經(jīng)超過50%。

房地產(chǎn)信托繼續(xù)升溫

        房地產(chǎn)、金融、基礎(chǔ)設(shè)施，一直是業(yè)內(nèi)所稱的信托業(yè)務(wù)的“三駕馬車”，但這一傳統(tǒng)在今年來屢被打破。

        “今年以來房地產(chǎn)信托升溫，是隨著上半年樓市突然火爆而來的，開發(fā)商看好未來發(fā)展而紛紛加大融資力度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)信托的升溫?！蔽髂县斀?jīng)大學(xué)信托與理財研究所信托行業(yè)研究員趙楊表示。

        數(shù)據(jù)對此提供了佐證。用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，信托公司發(fā)行20款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模28.16億元，規(guī)模占比達(dá)到34.6%；8月份發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品17個，發(fā)行規(guī)模35.45億元，發(fā)行規(guī)模占比44.5%；9月份發(fā)行房地產(chǎn)信托20個，發(fā)行規(guī)模35.85億元，發(fā)行規(guī)模占比升值達(dá)到51.32%。

        房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模在10月有所下降。用益信托數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)信托發(fā)行16個，發(fā)行規(guī)模20.84億元，發(fā)行規(guī)模占比降至28%?！?0月房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模下降，是受‘十一’國慶長假的影響。”用益信托研究員李旸對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“從目前的情況來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域依然是信托資金非常集中的地方?！?br/>
規(guī)模化、基金化運作

        在一些業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)信托行業(yè)三季度以來已經(jīng)出現(xiàn)明顯的變革。

        趙楊指出，以往的房地產(chǎn)信托的模式比較簡單，主要是對某個房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行信托貸款，但現(xiàn)在一些房地產(chǎn)信托已經(jīng)不滿足簡單的信托貸款模式，而是希望進(jìn)行業(yè)務(wù)模式升級，與大型的房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手簽署融資協(xié)議，為其提供持續(xù)融資。

        趙楊表示，房地產(chǎn)信托越來越表現(xiàn)出類基金化操作的模式，目前一些信托計劃已經(jīng)出現(xiàn)先有資金池，再從項目池中選擇項目進(jìn)行投資的現(xiàn)象，比如投資于某地的多個房地產(chǎn)項目，不再簡單地為某個項目展開融資。

        趙楊坦陳，這些舉動都表明信托機(jī)構(gòu)正在積極行動，試圖在房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有更多話語權(quán)，同時希望為未來REITs的開展進(jìn)行市場布局。

        李旸對記者表示，這些情況表明一些房地產(chǎn)信托已經(jīng)擺脫以項目為中心的傳統(tǒng)發(fā)展模式，呈現(xiàn)出大規(guī)模、基金化發(fā)展趨勢。

高收益  風(fēng)險也相對較高

        另一個吸引投資者的因素，則是房地產(chǎn)信托的較高收益。

        用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年9月，房地產(chǎn)信托平均預(yù)期收益率延續(xù)8月的強(qiáng)勢，達(dá)到8.5%，雖較上月略降0.28個百分點，但繼續(xù)位居各集合信托計劃之首；今年10月，房地產(chǎn)信托的收益率為7.63%，繼續(xù)維持高位。

        趙楊表示，房地產(chǎn)信托收益率相對較高，達(dá)到10%的收益率也是很常見的事情，“去年有些項目的收益率還曾經(jīng)達(dá)到20%?！?br/>
        但高收益也意味著相對較高的風(fēng)險。趙楊表示，“對開發(fā)商來說，雖然房地產(chǎn)信托投資較銀行信貸的成本要高，但融資門檻更低一些。這對投資者來說，也意味著相對較大的風(fēng)險?！?br/>
        趙楊表示，另外，一旦信托計劃出現(xiàn)問題，信托公司不用負(fù)擔(dān)責(zé)任，投資風(fēng)險幾乎都集中在投資者身上，因此，投資者不能忽視其中蘊含的風(fēng)險。

        但也有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險較小，李旸表示，一般的房地產(chǎn)信托都會要求開發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的抵押，加上國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)長期向好，因此，房地產(chǎn)信托風(fēng)險可控，“目前為止，尚未發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信托計劃有做砸了的。”



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