每經(jīng)記者  張敏

話題緣起

        囤地現(xiàn)象再次奪人眼球！

        這兩天有報道稱，三季度末，全國排名前10名的上市房企囤地規(guī)模已經(jīng)達到3億平方米。之前，SOHO中國董事長潘石屹在接受采訪時也表示，中國有1/3的開發(fā)商不建房，以倒賣土地為生。還有報道稱，土地長期閑置的現(xiàn)象在各地都有存在，其中不乏曾經(jīng)名噪一時的“地王”。

        與此相對應的，是在失衡的市場供需關系下，房價瘋漲，令普通百姓買房難。近日，有媒體報道稱，在今年火爆的銷售下，北京的房源存量被大量消化，現(xiàn)有存量僅夠滿足5個月的市場需求。而根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格繼續(xù)上漲，同比漲幅達到2.8%。已經(jīng)有不少業(yè)內人士提醒，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)充滿泡沫，如果不采取措施，將嚴重危及宏觀經(jīng)濟。

        除了開發(fā)商“囤地生財”外，還有開發(fā)商違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率等亂象。在后金融危機時代，如何懲治樓市亂象，以確保樓市、宏觀經(jīng)濟健康發(fā)展？去年底為應對金融危機而出臺的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，該不該廢除？我們邀請4位資深業(yè)內人士，為您一一解析。

賣地比蓋房賺錢

        NBD：各位專家，你們好！最近房地產(chǎn)市場話題不斷，其中一個很重要的問題就是開發(fā)商“囤地生財”。我們從DTZ戴德梁行獲得的報告是這樣講的：1998~2008年間，全國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至去年年底，全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中。根據(jù)各位的了解，囤地現(xiàn)象嚴不嚴重？

        陳國強：超過合同約定期限不進行土地開發(fā)的現(xiàn)象有很多，有些案例甚至比媒體報道的囤地時間更長。

        但是應該分開來看，有一種情況是主觀的，即開發(fā)商有意去囤地；另一種是土地被迫閑置，由于資金、規(guī)劃變更、拆遷進度慢等原因，開發(fā)商不得不暫時將土地閑置。對這兩種情況的區(qū)分，我認為需要明確的文字規(guī)定，才便于管理。

        范小沖：我在各地出差時，經(jīng)常能看到這種現(xiàn)象——施工現(xiàn)場被圍墻圍起來，但是里面并沒有蓋房子。

        造成這種現(xiàn)象有部分是因為資金和產(chǎn)權關系等問題沒有理清，開發(fā)商無法開工建設，但是最重要的原因是近年來地價漲得太快。

        最近10年，一些熱門區(qū)域的樓面地價漲了10倍以上，賣地比蓋房子賺的錢更多。因此，開發(fā)商拿了地后，首先進行技術上的準備，做建筑設計、園林景觀規(guī)劃等，當這個規(guī)劃做完后卻發(fā)現(xiàn)，地價已經(jīng)翻了兩三倍了，結果規(guī)劃也不要了，干脆賣地賺錢。

        王玨林：今年以來，房地產(chǎn)市場的各項指標都在增長，可以說回暖速度超預期，但問題依然存在，集中表現(xiàn)在：房價上漲過快、市場走勢不穩(wěn)定、個別地區(qū)土地市場過熱、政策執(zhí)行不到位等4個方面。

開發(fā)環(huán)節(jié)問題大

        NBD：這幾年地價為什么漲得這么快？

        范小沖：有三個方面的原因：第一是土地本身供需比較旺盛，總體上是供不應求的；第二是土地的重置成本高。建設用地可以通過征用農(nóng)地、規(guī)劃建設新城的方式取得，但如今，在“18億畝耕地紅線”的約束下，征用農(nóng)地越來越難，同時，新城規(guī)劃不容易獲批，拆遷成本也越來越高。年初北京西長安街拆遷時，每平方米都能補到3萬，將來的地價能低下來嗎？但是，最重要的原因，我認為還是土地財政影響。在很多地方，土地出讓收入是最重要的財政來源，在土地財政收入的利益驅使下，某些地方政府會千方百計地推高地價。

        NBD：囤地會對市場帶來哪些影響？

        陳國強：不進行開發(fā)，就無法形成有效供應，這就造成政府在不停地供地，但不管土地還是房屋，都處于供不應求的狀態(tài)。這不僅影響了市場供應，推高房價，也造成土地資源的浪費。同時，如果政府只顧推地不管囤地，也會助長開發(fā)商的囤地傾向。

        曹建海：囤地是開發(fā)商實現(xiàn)盈利的重要方式。有些開發(fā)商手里可能有好幾塊地，但沒有足夠的資金去開發(fā)，怎么辦？他就先開發(fā)20%，然后就去買地、倒地，通過這個資金繼續(xù)開發(fā)，這雖然影響了開發(fā)進度，但并不違反相關的規(guī)定。所以開發(fā)商寧愿先拿地，也不急著開發(fā)，開發(fā)環(huán)節(jié)被卡了脖子。

        范小沖：開發(fā)商囤地主要有兩個目的：一是通過土地升值獲取利潤；另一個目的則是在資本市場牟利?？梢钥闯?，參與這批IPO熱潮的房企中，不少都握有大量土地，但反過來看，一旦市場情況出現(xiàn)變化，這些土地將給開發(fā)商帶來大量負債，并造成資金周轉困難，甚至將企業(yè)拖垮，這個問題很值得關注。

治亂象須嚴執(zhí)法

        NBD：在我們現(xiàn)有的規(guī)定中，對土地閑置現(xiàn)象是有明確懲罰措施的。比如，超過約定期限一年不開發(fā)的，政府征收土地出讓金的20%；超過兩年的，政府可以無償收回。有這樣的規(guī)定，囤地現(xiàn)象為何禁而不止？某些地方政府是不是也有責任？

        曹建海：地方政府當然有責任！土地是地方政府財政收入的重要來源，雖然說“地方政府是土地的批發(fā)商，開發(fā)商是土地的零售商”，但二者的私人關系卻遠遠超出了買賣關系?？梢哉f，每個成功的開發(fā)商背后，都站著幾個政府官員。所以，于公于私，部分地方政府都有縱容開發(fā)商的理由。

        范小沖：地方政府不去查處囤地行為，可能有兩個原因：一是不好查，因為囤地現(xiàn)象很難界定。如果政府去查了，開發(fā)商找推土機推兩下，說他們正在開工，政府怎么辦？所以說，相關的管理細則需要進一步明晰；另一個原因是涉及到房地產(chǎn)管理中的潛規(guī)則，這里面有很多利益糾葛，誰都不想去捅“馬蜂窩”。所以，別說罰金收不上來，很多開發(fā)商連土地款都沒交齊。

        NBD：也就是說，治囤地關鍵是地方政府要敢捅  “馬蜂窩”。那么，如果嚴格執(zhí)行現(xiàn)有制度，囤地、變更容積率等亂象，能不能解決？

        王玨林：實際上，這種問題并不難解決。對于囤地，政府在土地出讓合同中，可以跟開發(fā)商約定竣工時間，如果不遵守，政府可以不給指標，限制開發(fā)商拿地；變更規(guī)劃和容積率現(xiàn)象也不難查，只要查規(guī)劃部門就行，因為規(guī)劃變更必然有原因，如果沒有合適的理由，那就是違規(guī)的。我們現(xiàn)有的制度和政策很多，但為什么問題得到根本解決？我認為利益制約是一個方面，另外的原因是我們的管理水平跟不上，這與我國的經(jīng)濟發(fā)展程度和法制建設都有關系，是一個階段性的現(xiàn)象。

開發(fā)商別再“賭”

        NBD：臨近年底，去年出臺的很多房地產(chǎn)優(yōu)惠政策即將到期，雖然中央尚未表態(tài)，但是湖南、吉林等省份已經(jīng)通過不同方式向開發(fā)商表示，2010年當?shù)厥〖壵雠_的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不會取消?；趯衲杲?jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場的判斷，各位認為政策是否會有調整？

        曹建海：我認為在下月的中央經(jīng)濟工作會議上，可能對貨幣政策進行調整，來糾正“4萬億投資”帶來的過度膨脹的危害。在房地產(chǎn)市場，二手房營業(yè)稅的減免政策應該終止，因為二手房已經(jīng)成為投機的平臺，甚至可以說是房地產(chǎn)市場的  “上證所”、“深交所”。只有終止二手房交易的各項優(yōu)惠政策，才能降低投資投機性需求的活躍度。

        王玨林：實際上，地方政府拍土地收入很大，我認為應該拿出一部分來補貼給相對困難的群體。否則，地價高了，房價也被推高了，大眾的消費能力卻沒變，更加買不起房子了。此外，還應該大力推進廉租房建設，除了廉租房外，剩下的住房供應由市場來解決。這兩個方面缺一不可。

        范小沖：企業(yè)應該看清楚的是，目前房地產(chǎn)市場的火熱，是靠大規(guī)模的政府投資、充足的貨幣流動性帶來的，行業(yè)自身的問題并沒有得到解決。就像中國應當轉變經(jīng)濟增長模式一樣，企業(yè)也應當轉變發(fā)展模式，依靠產(chǎn)品、品牌去贏得市場競爭，而不是在土地和資本市場上投機、牟利，這種“賭徒心態(tài)”是經(jīng)不起市場考驗的。

        NBD：謝謝各位專家的精彩點評！另外，我們得到一條最新消息，就是近期炒得沸沸揚揚的囤地現(xiàn)象，已經(jīng)引起決策層的高度關注。國土部將于近期啟動一場全國范圍內的土地調研，目的直指囤地，近期各地頻繁出現(xiàn)的“地王”也在調研之列。當然，我們更希望囤地問題能夠得到很好地解決，讓樓市回歸理性、健康地發(fā)展。

　對話記者

每日經(jīng)濟新聞記者：張敏

　對話嘉賓

曹建海中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員王玨林住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任陳國強北京大學房地產(chǎn)研究所所長范小沖陽光壹佰置業(yè)集團常務副總裁



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